万科寒冬洗牌 冬天模式下的人事、业绩与转型

    2012年春节前夕，重庆万科总经理邢鹏的离任，开启了万科新一轮的人事“洗牌”。

    “今天，我不能再在你们身边，无以言表的思念及留恋。”2012年1月17日，邢鹏在其微博上表达了自己不舍的情感，亦借此低调地宣布了自己离任的消息。

    经观点地产新媒体求证，邢鹏已因个人原因辞去重庆万科总经理职务，原万科总部万创设计管理中心总经理陈运生，于1月18日正式接任重庆万科总经理职务。

    据了解，邢鹏自2002年5月加入万科以来，至今已为万科效力长达十年。截至离任之际，邢鹏担任万科重庆公司总经理近四年时间，自万科着手布局西南片区市场以来，邢鹏就一直作为万科的代表人物深耕重庆。

    查阅邢鹏以往的微博，其离职的决定或是在2011年12月底，但邢鹏并未透露离职的原因和未来去向。有业内人士爆料，邢鹏或将加入万科前副总裁徐洪舸的里程地产。

    不过，邢鹏的突然离职，还是引起业界的骚动，市场关于万科人事变动的新猜测四起。

    就在邢鹏宣布离职翌日，万科京广两地再现人事调动。

    京广人事调整

    1月18日，一则关于万科天津公司总经理杨涛离职的消息在业内传开，有消息指，离任后的杨涛或将就职华润北方区。

    万科向观点地产新媒体确认，杨涛确实离职，但并没有离开万科，其将调任北京区域副总经理，而原北京区域副总经理卢冰则调任天津公司总经理。

    资料显示，杨涛于1996年3月加入万科，曾任沈阳万科工程部经理、沈阳万科物业副总、长春万科副总。2004年01月出任长春万科总经理兼沈阳万科副总，2008年调任天津总经理。

    接任者卢冰原于2005年由天津万科副总调任北京万科副总，专负责拓展北京业务，在职期间为万科在京拿下多个项目。

    与此同时，万科在南方亦有所动作。1月18日，传言多时的万科“广深区域本部”，终于正式揭牌，原深圳区域总经理张纪文亦成为“广深区域”总经理。

    相关资料显示，张纪文2001年加入上海万科房地产有限公司任副总经理；2003年任万科设计总监；2004年至今任万科执行副总裁，2009年1月任深圳区域第一负责人。

    对于接二连三的人事变动，万科相关人士表示，这只是公司每年年初正常的内部人事调动，并没有特别原因。

    但这令人不得不回想万科2011年年初的那场“地震”。

    2011年1月28日，万科执行副总裁徐洪舸和副总裁肖楠双双离职，选择自行创业。高管的离去，自然令当时销售刚过千亿的万科成为舆论焦点。

    随后，万科高层人事更迭数起。2011年6月，万科执行副总裁、上海区域总经理刘爱明辞职，加入重庆协信地产。一月之后，万科执行副总裁袁伯银也宣布离职，加入红星美凯龙家居集团。

    业内认为，虽然此次万科离任或调动的人员并不涉及高管人员，但这几乎可以视为万科再一次人事“震动”的前兆，预计接下来或会有更多人事更替出现。 

    中层变动前兆

    尽管万科已经将高管离职的影响降至最低，但从目前来看，万科新一代经理人接班之变似乎仍在延续，而此次更可能蔓延至中层管理人员。

    资深业内人士指出，虽然万科贵为行业的龙头，2011年再度冲破千亿大关，但面对日渐变差的市场环境和销售额的不断增加，万科旗下各区域公司的销售压力也与日俱增。

    根据最新数据披露，2011年全年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

    上述业内人士指出，作为区域公司负责人，每年都会有一定的任务考核目标，从任职那年开始，每年任务都要递增，每年利润都要比前一年有所增长。

    “但在销售额不断放大的情况下，万科2012年不可能会有2011年的增长速度，业绩考核目标完成难度要比去年大。”

    该名人士续称，职业经理人的离去，多半是出于职业生涯的考虑，或是考虑未来所在区域不会像以前一样出现高增长，考虑到不能完成任务的情况下就会萌生去意，特别是在有别的公司挖角的情况下。

    与此同时，眼下正值地产寒冬，有些职业经理人考虑到上升几率不大，也会选择转投一些正在处于成长上升期的企业。之前离开的徐洪舸、肖楠、刘爱明及袁伯银更多或是出于此种考虑。

    相关人士另指，万科作为地产航母，其内部难免会有竞争，有些新人要上位，这样就需要作出一定的平衡。“可能某区域的总经理干了两三年之后，就要调到别的城市去，如果不愿意，这样也会产生一些人事的变动。”

    虽然万科相关人士表示此轮人事调整只是平常事，并没有太多特别的原因，但业内普遍认为，人事的调动，自然还是与业绩及公司未来策略相关。

    有业内消息指出，万科或将借此次人事变动为房地产行业下半场转型备战。

    下半场备战转型

    地产界寒冬凛冽，万科也启动了“冬天模式”，并做好下半场发展的准备。

    “下半场到了。”郁亮表示，没有任何发展商能够在下半场稳操胜券，包括万科在内，大家都要锻炼好自身的本领。

    郁亮早前曾指出，上半场可能是产品、绿化之类的竞争，但下半场房子的居住特性更为重要，需要把配套服务搞得更好。

    这自然而然令人联想到商业地产。“我们是为了做好住宅而做商业，社区配套商业我们要学会做，因为现在需要跟城市同步发展，如果这个不会做，那连住宅都做不好。”

    尽管郁亮认为，商业地产不是下半场的选择。但据最近资料表明，包括万科、保利和金地等房企均表示，将增加商业地产投资额比例至20%左右。龙湖、仁恒置地、恒大地产等其他著名开发商也加大对于商业地产板块的关注，相继宣布增加相关投资的意向。

    高力国际日前在报告中亦指出，2011年的调控已取得明显的初步成效，而且预计2012年限购政策不会轻易放松，以免发生恶性反弹。

    “整个住宅市场可能会在今年出现15%-20%的回落。而商业地产，尤其是商铺，投资回报率较高。在此吸引下，未来将会有越来越多的投资者加大对零售物业的兴趣。”

    事实上，自2007年以来，万科就不断地注入商业地产元素；2009年，更从凯德置地挖来在商业领域拥有15年经验的毛大庆，并在其带领下组建商业地产团队。

    相关业内人士指出，不排除未来万科在某些城市的业务结构发生转变，以前主要以住宅销售为主，以后可能转以商业或综合体为主，因此相关负责人亦会因此产生一定的变动或更替。

    “地产调控对住宅销售的影响很大，以前以住宅销售起家的天津、重庆，以后商业运营的业务越来越多，住宅销售的人才可能会更多地走到别的企业中去，万科亦会适时地引入商业运营型的人才。”