怎样查询“二手房”产权状况

房地产开发及交易分为三种情况，也就是通常所说的一、二、三级市场，一级市场是指土地使用权的出让，即开发商依法投资取得土地的开发使用权；二级市场指开发商开发项目之后，向购房人出售所建造的房屋，即商品房的第一次出售；三级市场是指市场上已经成交过的商品房再次进行交易，也就是常说的“二手房”交易。
　　购买房地产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必须考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到损害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必须要做的事情。
　　“二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为，因此对比开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序做一介绍。
　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
　　产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
　　第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：
　　１、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；
　　２、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取得该份文件副本；
　　３、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；
　　４、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不但只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；
　　５、其他内容，如房屋平面图等。
　　第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房是否属于房改出售的房屋。
　　总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。