房产新政再次亮相 传递哪些投资信号?

房子可能是很多人一生中所购最大的物件。房产新政再次亮相,想买房的投资者是借机买入,还是观望等待?想卖房的人是马上出售,还是转售为租?这一政策对其他投资领域的影响又有几何?

　　现房/持有还是抛售?

　　[个案]

　　2003年,王先生以每平方米5500元的价格购入一套100㎡的商品房,总价为55万元。他首付15万元,银行贷款40万元,年限为20年。上个月,王先生以每平方米8000元的价格在中介公司登记预备出售此房,但现在遇上了新政策,他很困惑目前是继续持有,还是抛售?

　　[算账]

　　根据税收征收规定,王先生如要出售此房,所要缴纳的税费总额=营业税+印花税+个税,共约75950元左右。如果现在出售,实际收入=转让收入-首付-应缴税收-三年房贷利息,约532950元。

　　王先生如果“转售为租”,三年后再出售此房,届时因购房已超过5年,因此不用缴纳营业税和个人所得税。因此,我们暂把三年后的转让价仍定80万元,三年期间每月出租收入2000元。

　　按照目前新政细则规定的“对于未能出具合理费用相关凭证的业主,个人所得税以转让价的1%来征收”,王先生只要缴纳8000元的个人所得税就可以了。如此算下来,此房的实际收入约为556100元。

　　但是,如果王先生将房售出,把售房所得的53.3万元用其投资,以每年5%的回报率计算,三年后将61.7万元,比三年后出售此房的收益高出4万元左右。

　　由此可见,“转售为租”并非最佳选择,而且王先生还应考虑到房屋出租后有可能与租房者产生的以外纠纷等问题。

　　持币/租房还是买房?

　　[个案]

　　小张和女友现每月1200元租房,前一阵看中了一套价格为100万元的房子,想买来作为婚房。随着房产新政的推出,面对中意的房子,小张有些犹豫了,100万毕竟不是小数字,是买还是租?

　　[算账]

　　理财专家建议,对于想要购房的人来说,今后一段时间内可能会有机会,租房却是一个值得考虑的选择。比如小张,他购房打算首付三成,为30万元,其余70万元申请20年期商业贷款。

　　按照目前贷款利率的下限计算,如果用等额本息的方法,平均算下来,小张每个月要还银行的利息就是1997元,比他现在每月1200元的房租还要贵。因此,现在买房意味着未来几年中,如果出现更安全、收益更高的其他类别的投资机会,小张根本无法投资。

　　业内人士同时指出,如果确实有迫切的购房需要,可在短期的观察后,如果房价相对稳定,就可以考虑出手了。毕竟现在有的房价已到合理价位。

　　如果打算购房作投资或者购房需求并不是非常强烈的则可以等时机进场。在观望的同时,不要忘记将原本打算买房的资金制定一个合理的理财计划,以保值增值。

　　地产股票/机会还是“昙花一现”?

　　财政部公布的一系列房地产救市计划,使地产板块23日走强,地产指数全日收涨超4%。其中上海新梅、中粮地产、万科B收于涨停,招商地产、苏宁环球逼近涨停,金地集团、保利地产上涨也超过6%。

　　地产板块的强势表现能持续多久?投资者该如何把握呢?

　　信达证券黑龙江街营业部易楚波经理认为,国家出台房产利好政策,可以通过稳定房地产市场来保持经济平稳发展。如果房地产出现问题,资金链断裂,进而连累银行,引起银行金融安全。短线来看,地产板块有一定的机会,但长期来看,仍处于调整中,不建议投资者参与。

　　银泰证券十一纬路营业部刘东升分析师说,目前大盘基础不稳,还没有出现底部信号。房产新政对地产板块是有一定利好影响的,在目前大盘尚未走稳的情况下,投资者还是观望为好。虽然有几支股票冲击涨停板,但是预计后期上冲乏力,后市并不乐观。手头持有地产股的股民,可以逢高减仓,空仓的投资者可以继续等待。前期一些房地产个股涨幅巨大,如万科A从9月18日的最低价4.8元,前两天涨到7.2元,最大涨幅已经高达50%。目前地产股三季度将陆续出台,预计销售数据较差,地产股短期不排除“见光死”的走势。