豪宅定义标准与特性

曾几何时,“不求最好,但求最贵”一度作为豪宅标准,但随着社会的进步,这种暴发户式的豪宅标准显然已经不适宜。当前的很多项目为了营销需要,围绕豪宅概念进行炒作,豪宅被定义得跟现实无关,一时间遍地“豪宅”,炫富广告随处可见,各地在房地产调控中也将某些超过一般标准的住宅定义为豪宅,并加以区别对待;豪宅如何定义在相关管理部门、业内或者市场认同层面都有着很大的争议,尽管如此,随着住宅市场的快速发展,各类住宅之间的差距确实越来越大,豪宅与普通住宅的区别特征也越来越明显,因此有必要从产品层面对豪宅进行界定。
　　豪宅,最高层次的高端住宅,上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式;即在住宅市场发展的一定阶段,具有较高地域文脉认知度的区域内,能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求,占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平,以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。

　　从以上的定性我们不难得出豪宅的特性体现在客户、位置、资源、产品、价格、服务六个方面:

　　客户需求特征

　　豪宅的客户为社会金字塔顶端极少数人群,即当地人口中约1%的最富裕阶层;这些人获得了一定财富或地位后,需要有物化的形式加以体现,作为社会的中坚力量,这些客户拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位,他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求,不仅仅体现在物质层面上,更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等,体现在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注,此外,豪宅的客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求度较高,由此与普通住宅有较大的差异。

　　产品特征

　　豪宅的各种产品性能指标明显超出平均水平,体现在产品套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面性能指标明显超过普通住宅产品,其中装修标准的差异性尤其明显。豪宅各种产品性能指标随着住宅市场及科技发展而发生变化,不同阶段具有不同的品质标准。目前豪宅的实用主义倾向越来越明显,很多项目开始用产品品质定义豪宅,设计中追求低密度、追求特色景观及别墅化倾向成为重要的形式。

　　区位与区域特征

　　豪宅大都位于具有较高地域文脉认可度的区域内,土地价值明显超出平均水平;从区位来看,豪宅主要位于城市核心区:商务、金融等产业周边区域,自然景观资源稀缺地带,这些区域都具有较高的认可度,符合上层客户对于地域文脉的认知及与国际接轨的心理特征。豪宅的区域性特征体现在不同城市、不同区位产品品质标准及价格水平有很大的差距,很难用统一的量化标准来衡量。

　　资源特征

　　豪宅大都占有稀缺性资源或资源数量及标准明显超出平均水平,位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源,如高档商业配套、文化教育设施、发达的交通系统等,而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源。

　　价格特征

　　豪宅以认定价值为主要定价标准,以价格明显超出平均水平为重要表征,并且其价格敏感度低于品质敏感度。

　　服务特征

　　豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司,服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平,且强调满足业主个性化需求,体现专属性服务特征。

　　总之,豪宅是一个相对的概念,不断发展的概念,豪宅的发展与主流社会及精英阶层的发展相一致,与社会整体发展相一致,与城市发展相一致;现阶段豪宅正朝着国际化、重景观环境、高品质、大配套方向发展,一般以体现自然资源稀缺性、体现区位价值、超常规的产品、体现品牌与国际化标准作为定位标准,由于定位标准的差异,以上六方面特性并不是每个豪宅项目都得以充分体现,但一定在某些方面具有非常明显差异化的特征,而其中客户、产品、价格是最重要的衡量指标。