经济适用房到底"经济"了谁？是否该停建引争论

资料图：12月2日，江西婺源县紫阳镇七里亭的311套经济适用住房和廉租住房全面竣工，配套设施建设正在紧锣密鼓地进行。据了解，此经济住房工程于今年4月26日动工，总共投资约2750万元，预计春节前后可搬迁入住。 中新社发 王国红 摄 注：图片版权归“中国新闻网”

主持人：您好观众朋友，这里是正在直播的《新闻会客厅》特别节目中国信心，让我们一起追踪经济热点，先来看一组经济动态。

首先要看的是年底或明年初会发放3G牌照，在今天举行的国务院新闻办发布会上，中国工业和信息化部长李毅中明确表示，政府将在今年底或者明年初发放3G牌照，中国移动、中国联通和中国电信已经为拿到3G牌照之后扩大投入，加强技术创新，做了比较充分的准备，三家公司均有相当雄厚的自有资金，3G牌照发放以后，预计明年将在这方面至少投入2000亿元人民币，2000亿元的投入对于应对当前的经济危机和拉动经济来讲有着非常重要的意义，但同时李部长也明确表示说，已经和相关部门在协商相关的规章和规定，防止出现已经出现过的重复投入、浪费资金、浪费资源，加大3G推广这样的现象，我们希望这样的规章和规定能够出台得及时再及时一些。

来看下一条，下面来关注的是，昨天国务院举行常务会议部署做好当前农民工工作，并决定加强农机具购置补贴，为决定2009年中央安排农机具购置补贴资金100亿元，比今年增加60亿，补贴范围覆盖全国所有的农牧业县，并向粮棉油种植大县，种植、养殖大县，还有血吸虫病防疫区，以及汶川地震重灾区县倾斜，允许农民以已购买的农机具作为抵押物，向金融机构贷款，农机具购置补贴资金，最近三年都在增加，2007年是20亿，2008年40亿，明年达到100亿，增加60亿，我们希望这笔钱能够用得好，用得准确，用的发挥最大效益，尽快地把使用的方案公布出来，以便我们社会的监督。

来看下一条，保监会对保险公司高管下达“限薪令”。昨天中国保监会下达关于保险公司高级管理人员2008年薪酬发放等有关系列通知，要求各国有保险公司加强高级管理人员薪酬发放工作的领导和管理，严禁违规发放薪酬，坚决防止脱离国情行业发展阶段和公司实际发放过高的薪酬，切实规范高管人员的职务消费，暂停实施股权激励和员工持股计划，加强对薪酬发放工作的监督和检查，的确，一些国企的高管们在制定薪酬的时候，特别强调要跟国际接轨，而当企业经营出现问题的时候，会拿国情来作为对自己的开脱，现在这样的一个通知也是很及时，至少是提醒高管在拿薪酬的时候，考虑当下的国情，还是一个希望，希望这样一个通知，这样一个要求，不仅仅是现在一个行业或者领域当中。

今天我们要关注什么呢，我们的话题是经济适用房该不该停建这样的话题，其实也源于现在出现的一些情况，比如说在辽宁、湖南或者河北一些地方，出现了停建或者准备停建经济适用房，把以前重经济适用房轻廉租房的方式，要改变为用廉租房来解决低收入人群的住房需求，这样一个现象我们该怎么看待？今天我们请到的嘉宾来做一个介绍，首先要介绍的是马光远博士，还有我们的媒体观察员王志安，还有我的同事郭佳，她会把观众朋友的意见带进我们的节目中来，大家会发现，我们两位来宾不是第一次来到我们节目，但是今天他们坐的位置发生了变化，为什么？因为关于该不该停建经济适用房，他们两个观点其实是对立的，今天有可能会出现一场精彩的辩论，我们先请志安把你的观点亮出来。

王志安(媒体观察员)：我是赞成政府，一些地方政府，现在停建一些经济适用房的做法，如果我们从三十年的角度来看，今年是中国改革开放三十年，三十年实际上是一个逐渐市场化的趋势，就是我们过去没有解决的很多问题，都通过市场化解决了，比如说贫困问题，其实住房问题也是一方面，这个市场化其实要求尽量用市场本身的力量，去解决市场本身面临的问题，但是经济适用房的政策从本质上来看，是一个主推政策。

主持人：我们暂不展开说，你的观点是赞同停建经济适用房。

王志安：对，没错。

主持人：马博士的观点。

马光远(中国社会科学院公共管理与政府政策系博士)：志安是原告，我是被告。

主持人：为什么这么讲？

马光远：因为我坚持经济适用房继续建下去，他讲的主要一个观点就是市场化，我觉得我们也是改革开放三十年，我们在改革开放的过程中也有一个认识，就是市场和政府的边界问题，怎么样来界定？哪些问题应该是它来解决，哪些问题应该由政府来解决，这个是需要一个探索问题。

主持人：我们今天的题目是经济适用房该不该停建，您的观点是不该停。

马光远：不该停，应该建设，因为它本身是一个市场的问题。

主持人：两位来宾把他们的观点亮明之后，我们现在请志安把他的理由说清楚。

王志安：刚才马博士说到，就是政府的边界问题，其实我们对这个问题认识不太一样，我觉得政府干预的理由只有在两种情况下会出现，一个是市场失败的时候，就是市场解决这个问题它解决不了。另外一个，实际上市场中有一批人，他可能永远也买不起房子，这批人可能是政府干预的理由。除去这两个理由，我觉得不成立，但是实际上我们看一下我们国家的经济适用房从开始搞到现在已经有十年的时间了，北京的经济适用房规定就是说，家庭年收入在六万块钱以下的可以购买，但是六万块钱这个收入，实际上并不属于买不起房子这批人，对这批人的补贴，要知道经济适用房是有补贴的，是拿全体纳税人的钱来去补贴他们，理由我觉得不充分，因为实际上他们大多数情况是可以通过自己的努力，即便在当时买不起房子，可以经过自己的努力，逐渐买得起房子，在这种情况下，补贴他们的理由何在呢？

主持人：好，马博士。

马光远：志安刚才讲的一个问题就是一个公平问题，经济适用房我为什么讲它不是一个市场问题，因为这个从国际上来看，1981年的时候，联合国人类住宅中心发布了一个人类住宅宣言。在这个宣言里面讲，要把住宅问题作为政府的一个责任，呼吁政府承担住宅问题的责任，所以它本身不是一个市场化的问题。我们可以从国外来看，美国是一个市场化程度非常高的国家，它的商品房只占20%，百分之七八十的都是政府提供了一部分资金，或者一部分优惠政策的叫社会住房。还有一小部分，就是我们所讲的廉租房。新加坡也是这个情况，新加坡百分之七十到八十的都是政府提供的，而且价格非常低，比市场价格低百分之七十到八十。还有一小部分属于廉租房，只有一小部分高端的人才住商品房。基本上很多国家都是这样，我们不能跟瑞典，跟北欧这些国家比，但是我们可以跟美国、日本，跟英国这些国家比。所以讲这个住房问题，大家认识也有一个过程，原先比如说我们全部包，国家全部承担下来，后来又走了一个阶段，完全市场化，到1998年我们认识到这个问题，对住房进行分类处理，这是国际上一个惯例，国际上都是这样，对住房供应，不同的收入人群，不同的家庭，消费能力是不一样的，所以政府是承载着了很大一部分责任，并不是完全市场化，所以我讲我们现在的这种住房分类供应这种体制肯定是对的。经济适用房作为政府提供住房的一部分，这个政策本身没有错，而且政策本身的初衷也没有错。从1998年到今年恰好十年，讨论这个话题应该说更有意义，从1998年到现在，应该说十年来贡献不少，我有一个不完全统计，我看到2003年的时候已经给600万户家庭提供了这么一个住处，这是不可想象的。

主持人：经济适用房解决了很多实际的问题。

王志安：我觉得马博士的逻辑肯定有一个问题，不是说全世界就一定是对的，其实美国这次次贷危机本质上的原因是什么？实际上就是政府想改变市场上个人对住房的拥有率，就是有些人买不起房子，但是政府说，你买不起房子没关系，我给你们担保，你去贷款，这样你就买得起了，但是搞成什么样结果了？也就是说政府对市场的干预，在多数情况下，其实后果都是不太好的。所以说一个充分竞争的市场中间，也就是说每一个人都能住得起自己的房子，这个结果可能是我们一种理想状态，但是在市场中间一定有一部分人，可能最后竞争的结果是买不起房子，我觉得这个现实我们得承认，这个方式可以通过廉租房，或者通过其它的方式解决去解决他们的住宅问题，但一定要让他们买得起房子，我觉得这个政策本身，可能就有问题。

主持人：要不要买得起房子，要不要所有人都买得起房子。

马光远：我们的焦点应该都在这个，我倒觉得志安讲了一个很理想化的状态，可是理论上来讲，我们用市场化办法解决，可能效率是最高的，但住房问题不仅仅是效率问题，它涉及到公平，涉及到人权。

王志安：什么叫公平，公平就是你有钱买房子，而不是说免费给你发一套房子，或者是其他人拿钱赞助你去买一套房子，我觉得这实际上是最大的不公平。

马光远：我们现在来看，经济适用房本身在执行上也发生一些变化，并不完全是卖，现在租。

王志安：经济适用房实际上严格来讲，其实现在租是现在刚刚出现的，但早期的经济适用房或者过去大多数情况下经济适用房是政府减免一些税费和土地出让金，然后以卖的方式卖给了产权所有人。它只是规定将来在出售的时候，你的收益金可能要由政府收走，其实政府有投入。

主持人：刚才在辩论当中您谈到了公平这两个字，你给我们把你的观点亮出来，经济适用房和公平层面的关系是什么，有没有体现，或者是有没有不体现？

王志安：我觉得理解什么叫公平，其实在一个市场，充分完善的市场中间，对每个人产生了尊重，对每个人财产所有权的尊重，其实是最大的尊重，也就是说你有钱，你去买房子，你没有钱就买小一点的房子，你再没有钱就去租房子，然后有些人连租房子都租不起的时候，我们由政府，由全体纳税人拿一部分钱，去帮助他们解决最基本的住房问题，我觉得这是最大的市场公平，如果违背了这个方法，我觉得就是不公平。

主持人：他这个阶段的观点你同意吗？这个阶段的，到此为止的。

马光远：他讲的这个公平我有异议，这个公平应该讲，他讲的是分配上的公平，分配上来讲，事实上各国的财政都有二次分配的问题，也就是说你要追求纯粹的绝对公平，比如说拿全体纳税人的钱去补贴一部分人，这是大多数国家财政的，本来应有的含义，就叫分配供给，也就是说我们为什么把财政的，把纳税人的钱要拿上来进行二次分配，就是我们必须去补贴一部分人，求得公平。所谓的公平，并不见得就是说你分一分钱，我也分一分钱，如果这样的东西永远是不存在的，所以我认为经济适用房本身，包括国家一些补贴政策，在土地出让金也好，或者其它方面的优惠政策，本身不仅仅不违背公平的要义，而且是对公平含义的一个更深的阐释。

王志安：我觉得不是这样的，我们现在看一下现在很多城市的经济适用房是很多人在住，其实这方面的媒体报道是非常多的，就拿北京来说，很多经济适用房里面住的很多人，实际上是有汽车的，甚至开着宝马，然后也有统计表明，这一部分经济适用房转租率是很高的，就是很多人实际上是把经济适用房当作投资来买的，这种情况下，补贴的钱，是补贴给了真正需要的人吗？肯定不是。因为我们其实即便是他在买经济适用房的时候，他的收入可能就是年收入五万块钱，但是他收入是变动的，他也许第二年就变成年收入15万了，他第三年就变成30万了，在这个时候，我们要求他搬出去吗？不能，所以说就是在市场中间，政府不能管收入最低的那部分人，但是关键这个线划到什么程度，这个线你一定要划到那些，他可能彻底没有希望解决自己住房的人才合适，如果这个线随意扩大，我觉得就没有什么作用。

主持人：你觉得经济适用房制度本身制定的时候，出现公平上的问题，还是说在执行当中出现问题。

王志安：我觉得制定本身就有问题。

主持人：你觉得制定本身就有问题，我们听听马博士的观点。

马光远：政府在制定政策的时候，从来没有说经济适用房要卖给开宝马的人，开大奔的人，他在政策制定的时候，绝对不是这样的。

王志安：第二年他买得起宝马了。

马光远：这个也是制度本身完善的问题，就是说你看我们讲在新加坡，在日本，他在他的供应住房方面有一个政策，每年都要核对你的收入，今年你符合这个制度你住着，不符合加倍收租金，三年后必须卖掉。

王志安：您说的廉租房？

马光远：不是，就是他百分之七十到八十的，叫政府租屋，这一部分都是这样来实行的。

王志安：他本身也需要成本，不是不需要成本，你既然这么费劲，为什么不把这个问题交给市场解决呢？

马光远：市场解决不了。

王志安：你凭什么认为市场解决不了中国人的住房问题，如果我们比较一下，近三十年来，中国人住房改善，跟我们过去的三十年相比，我们现在的住房肯定是跟过去三十年相比大大改善，我觉得中国住房整体市场化问题，没有问题，现在你认为之所以是住房，这个市场解决不了，是因为好像是商品房房价高，但是商品房房价高，到底是市场竞争不充分导致呢，还是政府管制导致的？

马光远：这个经济适用房我觉得是两个问题，在商品房领域，竞争不充分的原因，但是不意味着经济适用房这个政策本身有什么违背的地方，目前在2005年的时候，就出现过停建经济适用房的这个争议，争议的焦点在什么地方，就是刚才讲的，开宝马开大奔的人住经济适用房。第二个是认为，是拿大部分的人钱来补贴了一部分人，而且补贴了不该补贴的一部分人。我觉得这两个问题，都属于执行过程的问题，现在为什么出现停建这个现象，有些人讲说商品的房价已经快跌到经济适用房，快跌近经济适用房，或者跌到它下面去了，就没有必要。第二个在什么地方，就是我仍然认为，还有地方利益在里面。

主持人：好，在保障低收入者的住房问题上，是应该政府为主导，还是市场为主导，在现有的经济适用房情况下，是政策制定本身有问题，还是在执行层面出面了问题，进一段广告，广告回来，听听网友怎么说。

主持人：欢迎继续收看中国信心，今天我们讨论的是针对一些地方出现停建或者缓建经济适用房，我们该怎么看，该不该停建，现在我们听听网友怎么说。

郭佳(值班主编)：我看到这儿的网友，实际上我觉得认为不停建经济适用房的人还是占大多数，这当中也有的网友这样说，该住的住不上，也是有一定的抱怨，就是开大奔的才能住上经济适用房，但是我觉得这些人实际上是对经济适用房执行层面上的一个抱怨，其中也有一部分网友态度非常鲜明，就是说经济适用房不该停建，但是应当加强管理，是这样的。

主持人：其实今天这个话题，从2004、2005年就已经是一个非常激烈争论的话题，今天我们拿来说，和近期发生的一些现象是有关系，我们来看看，在我的左手边，近期发生的，2008年12月7号，河北省建设厅透露说，河北省正在研究将经济适用房和廉租房申请方式，适用范围进行“并轨”，2009年河北省经济适用房建设面积由180万平方米降到150万平方米。另外像沈阳市，也是要给买经济适用房的家庭，补助标准补贴五万五千块钱，沙市也有类似的一些举措，做出这样的一些决定，也和当下一些现象是有关系，比如在一些城市，经济适用房或者是两限房的价格，跟商品房的价格趋同，甚至是跌破商品房价格，消费者也好，开发商也好，可能就会对经济适用房，没有以前那么热情了。但是也有人提出来，现在好像国家四万亿的投入当中，我们在这边也有，今后的三年全国将兴建两百万套廉租房，折合下来总的投资差不多要达到三千亿元，当下的现实也摆在这儿，所以接下来我们两个嘉宾要针对现实来讨论，刚才我讲的这个现象也好，讲的这个投入，要刺激经济拉动内需也好，怎么在这个情况下考虑经济适用房的问题？

王志安：我觉得首先第一点，其实从房价，从去年到今年还是持续走低，我觉得从另外一个方面证明，房地产市场本身实际上它是有内在的调节功能，就是市场价格最终一定会反映出真实的需求，也就是说，如果我们不加适当干预，其实房地产价格的本身可能会使大部分人解决住房问题，这是我的第一个观点。第二个问题，现在国家要刺激经济发展，投资了四万亿，其中也划出了很大一部分钱要投入到保障住房里面去。有人担心了，现在不建设经济适用房了，这部分钱如果不投入了，会不会对我们整个经济发展拉动会起到消极作用呢？但我的观点是，保障性住房其实内部的比例是可以调的，其实我反对建经济适用房，但是我并不反对建廉租房，就是对市场中间一些根本没有能力买得起房子的这些人，政府还是有责任有义务去管的，而且我们国家廉租房的比例非常低，这个比例在全世界范围来看是比例非常低，低到一个不合理的程度，我觉得这部分怎么加大，我觉得是没有意见。

主持人：好，听一下马博士的观点，志安的观点是说，这恰恰让我们看到了市场调节的作用，另外一个就是，这钱可以花到建廉租房上里头去。

马光远：我觉得市场这个关系，我们看到各地政府都在救市，补贴一点钱，去买商品房，这个商品房补贴这么一点钱，它的价格到什么程度，我对这个贡献还是表示怀疑的。第二点就是说，我们这么多年住房建设，这么多年对住房市场的调控，有一个最大的体会就是说，我们在市场与政府问题的认识上确实经历了一个从否定到肯定，再到否定这么一个过程，我们认为就是对住房市场上不存在完善的市场条件，各个国家都是这样的。第二点在住房保障体系上，除了经济适用房、廉租房以外，你不能说完全由廉租房来解决低收入家庭的问题，廉租房解决的什么问题呢？廉租房解决了，确实刚才志安讲的，确实没有能力去买房的那一部分人，但是在我们国家，从我们的收入来看，大部分人按照现在的商品房价格，他是肯定买不起的，按照我们的收入比，现在的收入比，可能是十二倍左右，我感觉应该是高于这个比例，正常的在国外是三到六倍，如果按照这个比例，意味着多少人不吃不喝，多少年才能买起房。在这个情况下，就是政府来提供住房，对大部分人采取部分的政策，我讲的这个政策是不一样的，对中收入、低收入和最低收入的人，应该采取不同的、双层次、分类的住房保障制度。

主持人：我们还是从现实情况出发，毕竟我们看到一些地方在停建和缓建经济适用房，你又怎么评价这样的现象？

马光远：我刚才讲了，有特别一点有利，比如说为什么他们反对，地方为什么反对建经济适用房，第一个是经济适用房的土地是划拨的，这个对地方的收入来讲是一个影响。第二个这个政策里面不一定配套资金都是地方政府来出的，也就是说一方面土地上面赚不了钱，同时它还要补贴钱，这个对地方政府来说显然是不愿意的。

主持人：停建经济适用房是一个利益关系。

王志安：我不好猜测地方政府停建经济适用房的具体动机，如果说停建经济适用房本身是为了救市，是为了维持房地产市场本身的高价，我觉得这种动机是不对的，但是如果要说认识到经济适用房本身或许就不该建，我觉得这样的动机就对了。

主持人：现在我看到的题材是说，从以前的重经济适用房、轻廉租房，转变为以廉租房为主解决。

王志安：是的，因为从比例上来看，廉租房这批人实际上是最贫困的，应该是政府应该拿出更多的钱去帮助他们，但实际上年收入在北京，五万块钱到六万块钱，这些人实际上你不扶助他，他也会做自己的努力，改变自己的住房条件，这些人实际上没有给他补贴的价值，或者说没有补贴的合理性，所以说政府应该把宝贵的社会资源，补贴给那些市场中，真正需要补贴的人。马博士刚才还说的一个观点我觉得也不对，他认为这个市场中只要存在问题，政府只要管就能解决。

马光远：不是这样关系。

王志安：你就是说市场解决不了的问题，解决不了公共问题，解决不了住房保障问题，只要政府管，新加坡的例子，其实在全世界，其实也是个例，第一它是城市，国家非常小。第二，它其实人口规模非常小。其实全世界实行这种所谓的大规模的政府保障的国家，其实总的来说是属于个例，大多数国家大多数是由市场来解决住房问题的。

马光远：美国、英国都是，瑞典都是，我说我不跟北欧比，因为北欧基本上全部是福利，但是美国80%，英国都是。

主持人：我先听郭佳有什么新的内容。

郭佳：一个问题是给志安的，就是说当政府停建经济适用房的时候，只去建廉租房，廉租房有多少，那些刚好不愿意住，就是说他的条件还可以，这部分人的疑问就是，难道政府的保障对这些人就完全关闭了吗？还有一个问题是给马博士的，这位网友认为，正是因为有了经济适用房，才能够不会无所顾忌地上涨，经济适用房是不是有这种作用？

王志安：我觉得没有。回答第一个问题，我觉得这实际上探讨的还是政府帮助某一部分人的边界问题，他们认为，它既不符合廉租房的标准，同时他可能暂时又买不起商品房，我觉得他就应该暂时租房。

马光远：志安的观点，我可以这么来解释。

主持人：政府保障不起作用。

王志安：我觉得政府保障没有合理性。

马光远：志安观点是这样的，就是说你刚才讲的公平问题，如果说你仅仅把公平停留在那么一小部分人身上，而比如说我们原先可能对低收入阶层也是保障，对最低收入阶层保障，你现在把低收入阶层你不管了，你现在就管最低收入阶层，你的公平何在。

王志安：我不知道就是说你的低收入标准，其实年收入六万块钱，按照咱们国家收入标准来算，其实已经属于中产阶级。

马光远：现在在北京市是四万，不断地调整标准，比如说原来六万以后，执行的时候出现很多问题，现在他既规定你住的年限，也去考察他家，现在包括执行程序上，他都做了很大的改进。

主持人：你觉得是不是应该扩大廉租房的范围。

王志安：对，这个我支持，就是说廉租房现在我们的比例实在是太低了，就是有统计，我们廉租房比例只占6%，这个应该是扩大了，但是经济适用房我觉得应该取消。刚才郭佳说的那个问题，就是说有了经济适用房是不是可以成为遏制房价上涨的一个因素，其实我觉得恰恰相反，就是我们国家房价上涨的原因是什么，其实我们可以想一想，主要原因是由于我们的土地财政，这样一个逻辑导致的，就是地方政府做税收土地出让金，然后房价持续上涨，在这个逻辑过程中间制造了一批人买不起房子，然后政府新建了一部分经济适用房来满足这些人，解决不了住房问题的这些人，但是实际上这个利益格局我们仔细分析，他的逻辑是一样的，如果我们没有经济适用房解决中国的高房价问题，最本质的原因是需要解决土地财政问题，也就是说不能让地方政府的财政收入，过分依赖于土地的拍卖，如果这个结构不改变，中国的房价高涨问题不会解决。

马光远：刚才讲的因果关系

主持人：深层次的问题，对，如果从表面现象来看，经济适用房，有没有起到抑制房价的作用。

王志安：我觉得没有抑制。

主持人：拿些数据。

王志安：经济适用房，比如说同一块地块，这个经济适用房，它比别的房子要便宜2000块钱，从每个人都是理性角度来讲，他一定愿意买2000块钱的房子，因为我买了，就等于每平方米补贴两千块钱，在这种情况下，这种需求本身不是真实的，因为只要有机会，别人补贴我，我也愿意接受。

马光远：你说的很对。

王志安：所以说除非你把经济适用房的这个供应量扩大到这个在市场中间占绝大多数的情况下，它才会起作用，大家知道我们国家的经济适用房的总量，在全国的总量，十年的发展，总量也只有不到9%，6%到9%。

马光远：北京市十一五规划里面，我算了一下，比例可能到23%，如果这个量投入建设以后，我相信对房价抑制有一定作用，刚才志安一直讲市场作用，市场作用，市场规律里面，最大的一个规律就是供需规律，价值规律。如果把23%的房子放到市场上去，它对房价没有影响，这显然不符合市场规律。

王志安：因为经济适用房的买卖是受限制的，它的估值也是受限制的，比如说新加坡的租屋，规定五年之内必须租，五年以后才允许半租，跟别人合租，十年以后才允许卖，也就是说它不是一个完全性的市场化的。而且我们还要想到一点，就是说过去经济适用房的建设可能就解决一部分人住房的问题，甚至可能在一定程度上也会对价值起一定作用，但是它不是没有代价的，这个代价是什么？