货币扩张缩短房地产市场调整期 整体房价仍高

作为固定资产投资的“大权重”行业，房地产业的起伏与宏观经济周期高度正相关。由此，上周落幕的中央经济工作会议将住房消费纳入扩大内需的主要方面，明确提出“把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，“保持房地产市场稳定健康发展。增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”。

显然，中央对房地产的调控思路已发生了根本转型，通过货币扩张刺激合理的住房需求将成为未来的政策取向。在目前的形势下，住房消费能否如政策预期的那样启动，又将如何启动，还是一个问题。但可以预见，货币扩张将缩短房地产市场的调整期。

楼市冰冻非一日之寒。住房消费能否真正启动，还要看我国的经济刺激计划效果能否奏效。其中最关键的是，透明化的货币扩张过程能否顺利消化房地产价格的泡沫。如果房价的涨幅低于货币扩张带来的经济增长的速度，那么，房价回归的压力会逐步减小。

作为一种投资品，房产价格有涨有跌不足为奇。但是，由于有按揭产生的杠杆效应，房价下跌与金融稳定存在负相关关系，同时房价下跌也存在很多社会问题。因房价下跌幅度过大而产生的退房、断供现象屡见不鲜，因美国次贷危机引发的全球金融海啸更是房价泡沫的前车之鉴。

因此，仅希望通过“价格调整到位”来刺激住房消费并不现实。毕竟，买涨不买跌的心理，只能导致成交量的进一步萎缩和库存的更难消化。

其实，房产购置成本的下降还包括利率水平的下调和税费负担的减轻。有研究报告显示，按照目前的房价水平计算，国内一、二线城市房价收入比，距离2003-2005年行业发展比较理性时期的平均水平，还高出26%左右。

根据利息费用修正后，国内一、二线城市最新房价收入比距离2003-2005年还有平均17%的偏离幅度。这意味着，宽松的货币政策不仅可以提高居民的住房购买力，也可以在一定程度上起到支撑房地产价格的作用。

10月开始，中国已步入降息通道，货币政策转向宽松，短期贷款利率回到历史最低水平，长期贷款利率距离最低也仅一步之遥，同时取消了对商业银行信贷规模限制，政策力度远超预期。加之改善性住房的界定有可能为“二套房贷”松绑，由此，房地产市场“探底”和住房消费启动的过程或将缩短。

不过就目前而言，降息和减税的力度尚不足以支撑房地产市场走向复苏。数据显示，全国商品住宅市场在11月份呈现的成交量反弹并没有延续。进入12月份，新政效果减弱，各地销量呈现分化的格局，其中北京、上海、天津未能延续前期的热销，成交量明显下滑。

抑制住房消费启动的主要因素，依然包括整体房价仍高，购房成本依然高于城市居民平均的承受力；其次，随着国内宏观经济和越来越多企业生存发展受到挑战，城市居民对未来经济和收入预期都不乐观，从而延迟和减少大额消费。