捂地或导致房市“滞胀” 国土部敦促加快节奏

七成城市供地计划未完成 国土部促地方加快节奏

本报记者 贾海峰 北京报道

12月15日，国土资源部下发《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》（以下简称“通知”）。《通知》表示，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。

但是，未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划；2008年用地计划完成缓慢的城市，减少2009年用地计划申报指标。

中国土地勘测规划院副工程师邹晓云表示，国土部此通知的主要目的，是为了督促地方政府加快供地节奏，以保证刺激内需政策所需要的土地。

由于土地价格低迷，地方政府纷纷放缓供地节奏，甚至捂地不卖。一位接近国土部的人士向本报记者透露，今年前10个月，105个纳入土地监测的主要城市，完成供地计划的不到三成。面对被核减2009年度用地计划的危险，全国主要城市已经纷纷在年底加快供地节奏。

捂地或导致房市“滞胀”

记者从国土资源部获悉，虽然“通知”是12月发出，很多城市此前已经被国土资源部“吹风”。

地价低落是地方政府“捂地”的主要原因。据全国城市地价监测系统数据，今年第三季度全国35个主要城市地价同比增长8.98%，环比仅增长0.94%，宁波、南昌等城市分别出现1%-3%不同程度的跌幅。而来自中原地产的一份研究报告表明，今年1-11月全国重点城市土地流标率达到了32%，住宅地流标达到了35%，长春、武汉等城市土地流标率甚至达到了50%以上。

在此情况下，地方政府纷纷暂缓了供地节奏，或者捂地不卖。今年前10个月，全国35个主要城市完成供地计划的不到30%，在地方政府公布的众多“救市”政策中，也随处可见控制供地规模以刺激房市预期的政策。

邹晓云表示，面对土地市场的冷落，地方政府一般有两种行为：一是不管地价如何，都按计划将土地挂牌，成交一块算一块；二是减少土地出让宗数和规模，控制供地节奏，以稳定土地市场。一般来说，财政实力雄厚的地方政府才会选择第二种做法。

但是，国土资源部对这种做法并不认可。从今年8月份开始，国土资源部逐渐开始采取“打招呼”的方式给捂地、囤地的地方政府谈话。

邹晓云表示，地方政府按计划供地，虽然短期内地价会下降，但是地价下降到一定程度后，会引来土地交易数量的反弹，这种地价下降应该是一种理性回归。如果地方政府强制控制供地节奏，则会对房价、地价带来系列影响，其结果很可能是带来房地产市场的滞涨。

　年底冲刺供地

自国土资源部“吹风”结束后，从10月下旬开始，地方政府供地力度明显加快。上述中原地产统计报告显示，今年11月份全国主要城市推地252幅，是前10月平均水平的2倍，供应增加了36%，成交量下降了9%，土地价格则下降了19%。其中，居住用地表现尤甚，供应增加了70%，成交量却下降了24%。

12月15日，国土资源部正式下发“通知”，对地方政府供地又下了一道催促令。“通知”中指出，各地要在2009年2月28日前上报2009年用地计划。但是2007年用地计划没有完成的城市原则上不许上报2009年用地计划；2008年用地计划完成缓慢的城市，削减2009年用地计划规模。

这就意味着，地方政府要在未来3个月内将手中的2007年和2008年用地计划完成。虽然土地在房地产市场火爆的时候是紧俏资源，但是在当前市场下，却成了“卖地难”。

河北某市国土局副局长向记者表示，今年年初该市趁着市场好已经卖出了相当于去年一半量的土地，但是从5月份开始一直到11月份，全市几乎没有成交一块居住用地。为了完成供地计划，市长已经下令，剩下的土地按照整理平价出让，“不赚钱，只赚个吆喝”。

　中央地方限价房争论

尽管很多地方政府加大了供地量，但并没有大规模降地价，由此不但没促成土地成交量上升，反而带来了地价将进一步下降的预期，由此造成了土地市场的流标事件频繁发生。

因此，地方政府在集中供地的同时，也采取了一些其他办法来规避流标或地价下降的风险。例如，长春推出了土地出让金可以缓期交付，首期土地款只需要付50%的政策。而北京、上海等地则推出了保障房中配建商品房、降低土地出让条件的政策来加快推地。

逆市推地，最容易被开发商们接受的是地理位置好的城市中心地块，但是国土资源部要求，2009年供地计划中要偏向城乡结合部，不能集中在城市中心。这就意味着，2009年供地应倾向于保障性用房等民生工程，并且将农村土地制度改革和城乡统筹作为2009年土地政策的主要内容。，国土资源部明显不想让地方政府在2009年重演2007年“土地财政”下的卖地热。

邹晓云分析说，“通知”的出发点是保经济增长，尽快落实刺激内需经济政策所需要的土地。因此，“通知”中对中央投资下达的重大项目用地放宽了条件，但是中央政策是保经济增长，而非保地价，因此中央和地方政府在这轮土地集中供应中，仍有不同需求。

12月初，国土资源部已经召集了住房和城乡建设部、国家发改委等诸多涉及刺激内需资金下达的政府部门，就土地保障国家刺激内需政策做出了陈述。据悉，未来3年投资9000亿建设的保障性安居工程用地是城市建设用地供应保障的主要内容。

但对地方政府来说，即使有中央财政补贴的廉租房建设，也要面临财政和信贷的巨大投入，对于中央财政不出钱的经济适用房和限价房，地方政府更没积极性去建设。“鼓励民生用地，而每块民生用地项目都需要政府大量投钱，能给政府带来钱的商品房用地却卖不出去。”上述河北某市国土局副局长说。近期，河北、辽宁等地纷纷弃建经济适用房，而限价房目前仅在北京等一线城市推行，如今也面临弃建、弃购的问题。有消息称，住房和城乡建设部已经搁置了准备出台限价房管理办法的计划。