政策松动提升地产股估值 重点配置地产龙头股

国信证券研究所 方 焱 陈 林

行业销量下滑，今年以来，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月回落态势。前三季度，全国商品房累计竣工面积同比增长9.7%，销售面积和销售额则分别同比下降14.9%和15%。前三季度，销售面积与竣工面积比为1.5，远低于去年同期1.94的水平，表明供不应求的状况已有所缓解，商品房空置面积列历史最高位。

目前行业形势非常严峻，预计2008年销量下滑34%左右，投资增长低于20%。2009年房地产投资增速负增长5.9%，销量负增长10%左右，新开工面积负增长53%，销售价格下降5.4%。

经济下滑不止，政策松动不止。房地产增加值占GDP4.5%左右，预计未来一年为保经济增长，还有进一步松动政策出台，如基准利率下调，针对房地产领域的税费减免等措施。松动政策短期难有立竿见影的效果，但随着政策逐步深入，会逐渐改变人们消费预期。 政策累积效应将在2009年下半年显现 预计2009年中期利率可能降至5.5%左右，到时房贷实际利率可能在3.7%左右，购房人负担累计减轻21.66%，相当于房价下降了21%以上；加上开发商主动调价，房地产购买力会显著增强。

支持行业长期向好的深层因素依然坚实。国际经验来看，我国房地产市场与日本1960年代至1970年代初非常类似，行业长期繁荣毋庸置疑。调整有利于行业长期健康发展，支持行业长期向好的深层因素依然坚实，调整只是阶段性插曲，不能改变行业整体的发展方向。

目前主流地产股严重低估。经过本轮调整，目前主流地产股动态估值水平非常低。“保招万金”和“四小龙”等龙头股2008年动态PE平均在12倍左右，P/RNVA大多数在0.7倍下，已经充分反映了未来房价和销售的悲观预期。

我们的鲜明观点是：经济恶化越厉害对房地产投资越有利，维持行业“推荐”评级。经济恶化越厉害，针对房地产的扶持政策就会不断出台，从而可能会不断超出市场的预期，对房地产投资越有利。

2009年地产股品种配置策略：重点配置一、二线龙头股，如万科、华发股份、福星股份、云南城投等，占地产配置的80%左右，兼顾概念。 理由： 除前几部分讲述的理由外，下面几个方面也不应忽视： 地产板块实际流通量权重较大。按国信证券行业分类，目前地产板块实际流通量权重在10.3%，在所有板块中仅次于金融板块，超过石化、钢铁、公用事业、交通运输和化工等板块；基金地产股配置处于低位，或成为市场做多的反向指标。前期市场普遍预计到行业增速下降、销售放缓、房价下跌等不利因素，所以，基金纷纷抛售地产股，目前地产股配置少（占净值的3%左右），一旦政策松动导致房地产实业好于预期，机构会增配地产股。 地产股“大小非”减持压力非常小，流通比例在60%左右，远比沪深300板块20.4%的流通量高。

我们认为2009年地产股有整体性机会，建议超配地产股，重点配置地产龙头股，推荐品种：“保招万金”、云南城投、滨江集团、新城B股、中国海外。