华联股份房产新政：做商业地产只拿地不开发

12月15日，北京华联商厦股份有限公司（下称“华联股份”）公布重组预案称，公司拟向第二大股东北京华联集团投资控股有限公司（下称“华联集团”）定向发行不超过2.48亿股的公司股份，以此收购后者所持有的五家商业物业公司各100%的股权，收购资产预估值约为8.4亿元。

“公司在积极的转型，此次收购5家公司，也是想把主业做大。”华联股份证券代表周剑军接受媒体采访时表示。

转型路线谜底揭晓

“华联股份退出零售百货，进军商业地产，这是业内一直在关注的事情。”中投证券行业分析师兰飞燕告诉本报记者。

先卖零售百货业资产，再收购商业地产公司，一年多的时间，华联股份已经勾画出一条清晰的“转型路线图”。

此前，华联股份主营业务为百货零售业，公司前身中商股份有限公司1998年6月在深圳证券交易所挂牌上市。2002 年9 月中商股份有限公司更名为北京华联商厦股份有限公司。

2007年10月18日，华联股份发布公告宣称，向华联集团出售所持有的安贞华联、成都华联、石家庄华联、兰州华联四家分公司的全部资产和负债以及呼市华联和河南华联两家子公司100%的股权，转让价格合计为16，682.00 万元；同时华联股份从华联综超购买其持有的大连华联、青海华联两家公司100%股权，转让价格为20，709.81 万元。

通过这次交易中的出售行为，华联股份整体退出商业百货零售业，接下来华联股份又会演绎什么样的故事？将近一年之后谜底揭晓。

2008年11月14日，华联股份发布公告将有重大重组事宜，宣布停牌。一个月后，12月15日，华联股份如期复牌，公布了公司重组预案，以8.4亿收购华联集团旗下5家商业地产公司100%的股权，包括：北京华联商业管理有限公司、江苏紫金华联综合超市有限公司、无锡奥盛通达商业管理有限公司、合肥信联顺通置业有限公司和合肥达兴源商业管理有限公司。市场一片哗然。

重组后华联股份的股权也将发生变化，华联集团将以59.76%成为其第一大股东，实际控制人为国资委。

从百货业到房地产

转型为何弃易从难

事实上，此前十余年来，华联股份在零售业做得还是比较出色的，加上第二大股东华联集团的强大实力和支持，人们以为华联股份将会继续在百货零售业上继续前行。

“当时市场也很吃惊，在零售这块，华联股份做得还是比较好的，现在来说，也很难讲这对它是好事还是坏事，毕竟商业地产周期比较长，还得市场来检验。”一位市场人士分析说。

华联股份为何要退出已经做“熟”了的零售百货业？当时，华联股份的解释是：公司所处百货零售业竞争过度，行业利润不断下降；主业发展缓慢，盈利能力不佳；商业地产发展空间巨大；公司具备先天优势，后续潜在储备项目丰富。

记者查阅华联股份以前年报发现，2001年～2006年5年公司整体平均净资产收益率只有2.03%，平均息税前收益率只有2.24%。此次出售的六家百货公司2004、2005和2006三年平均营业利润率分别只有0.5%、1.28%和1.48%，盈利能力较差。

然而，眼下的地产业也是一片低迷，铁心进军商业地产的华联股份能够在新行业站稳脚跟吗？

信达证券行业分析师司维告诉本报记者：“现在判断华联股份转型成功与否，还为时尚早，公司以后主要从事社区购物中心，也没有可比较的对象，A股市场还鲜有把商业地产作为主营业务的公司。”

有业内人士认为，对于进军拥有“高投入、高回报、高风险及高难度”四大特征的商业地产，华联股份面临的挑战很大。中投证券分析师兰飞燕说，对于华联股份来说，最大的挑战在于行业经验不足，主业规模也不够大。

首先从整个行业来说，地产寒冬还不知道会持续多久？注定很多房地产公司熬不过这轮寒冬。具体到商业地产来说，有统计资料显示，这几年全国商业地产占整个房地产的竣工面积数量的10%左右，但商业地产空置面积却占整个空置面积的四分之一左右，而且还以每年10%甚至20%的速度递增。

“商业地产比百货业更难做，”一位从事商业地产多年的资深人士对记者分析道，从规模上看，购物中心面积比百货业大；从整合方面来说，购物中心业态繁多，包括百货、超市、娱乐等等，整合的难度更大些，相对来说，百货业经营主体比较统一。

　做地产准备只拿地不开发？

杀入商业地产行业的华联股份也准备了自己的“三板斧”。据了解，其将树立“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念，以社区购物中心为主要业态。

“华联股份进军高回报的商业地产，将来可能采取的模式是利用全国各地的零售公司举牌拿地，再转手给开发商，合作开发运营，并不打算涉足商业开发领域。”一位知情人士对记者表示了不同的看法。

该知情人士分析道，可以从下面几个方面来推测：一是开发商业地产项目资金要求很高，而且资金滞留时间长，采取“先拿地再转让”的方式更好；二是华联股份曾经转手过一些优质物业，获取了不错的收益，加上华联股份第二大股东华联集团与新加坡的商业地产巨擘凯德置地有过多次合作，有一定的经验；三是华联集团的资源非常丰富，既然想把华联股份打造成其商业地产的平台，华联集团分布在全国的营业网点将为华联股份创造很多拿地的机会。

然而，这三板斧是否有效，华联股份转型是让公司业绩“更上一层楼”还是反不如前，市场拭目以待。