即时播报新政首日 沪上房产市场乍现活跃迹象

记者陈抒怡徐运李强报道：今天是中央出台关于《促进房地产市场健康发展的政策措施》的首个交易日，晨报记者分兵数路，探访沪上房产市场发现，尽管新政的松绑力度有限，但在管理层积极稳定楼市的强烈信号意义的刺激下，房产交易市场以及商业银行、投资者都做出了较为积极的反应：购房不满2年的市民因交纳营业税方式的改变，降低了其出售成本，因而纷纷前来挂牌；中介公司反映二手房市场交易正逐渐复苏；让人又爱又恨的温州炒房团昨天放出消息：明年元旦一过，将组织百人来上海团购房产。

受新政利好刺激，温州炒房团明年初将抵沪团购

“中央的新政肯定是利好。”温州购房团组织方的相关负责人昨天对晨报记者表示，虽然“放宽二套房贷限制”等政策本身对于准备在上海置业的温州购房者没有明显利好，但是政策频频出台所带来的市场信心却有可能影响到投资市场，楼市‘组合拳’出台会释放刚性需求，而刚性需求又会拉动市场，带动整个市场走向繁荣。

“年末也是温州侨胞返回故乡的时候，所带回来的资金也在寻找安全的保值方式。”该人士分析说，地产行业也算是一种硬通货，即使下跌，幅度也有限，因此不排除这部分资金也会进入楼市。

本月初，由近50名温州人组成的温州购房团来沪看房，曾经引起沪上媒体的广泛关注。据记者了解，经过两天考察后，意向房源总金额已超亿元。温州购房团组织方昨天透露，目前他们正处于选房号、谈价格的阶段。但记者从相关开发商处获悉至今还未成交一套。不过，购房团的组织方介绍，明年1月1日至3日左右，他们将再组织约100人的第二批温州购房团来上海看房。

与温州购房团积极入市不同，上海的房产投资客却表示将“按兵不动”。一位在上海有多年炒房史的李先生，从2003年他在莲花路附近购买了第一套30万元的住宅开始，他几乎每年都在倒腾手中的房子，经过几年沉浮，目前他在上海拥有多处住宅、商铺、写字楼，并在南通、昆山也有置业。“我还会等待更多利好，现在暂时按兵不动。”李先生说，楼市经过振荡后，虽然现在政策频出，但市场依然看跌。李先生表示，他不会“贱卖”自己的房子，同时，由于资金都已进入楼市，自己也无实力再“逢低买入”，他决定等待2010年上海轨道交通网络健全之后，刚性需求爆发时，再转移手头的房产。

新政出炉，“橇动”两年内房东出售意愿

陈先生昨一早就来到中原保德分行，他去年购买了临汾路上的一套老公房，前两个星期刚刚出租，由于昨天新政的出台，陈先生准备将此房源转租为售。

据了解，由于陈先生为私营业主，近期需要现金周转，但是其购买的房源按之前的政策卖出要交纳近5万左右的营业税，随着目前市场均价的调整，其房源买入价基本与卖出价格相同，而交纳营业税就意味着陈先生亏损了5万，所以陈先生先前打算出租以赚取租金维系。随着新政的出台，大大减低了陈先生的出售成本，陈先生表示愿意平进平出以获得周转的资金。目前此老公房已经挂牌。

记者昨天从上海中原、合富置业的多家门店了解到，有不少人来电咨询，其中很少有人对二套房“松绑”感冒，倒是不少持有不满两年的房东显得比较积极，表示原本只是想用来出租的，但新政颁布后，等到细则出台，可能会考虑出售套现。

从11月以来，连续的政策组合拳，最大的受益人之一就是普通住房的业主，持有超过两年的话可免交营业税。不满两年也有一定幅度的税收优惠。因此，从各大中介公司的反应来看，普通房的挂牌量开始明显上升。

据中原地产滨江雅苑分行负责人介绍：从昨晚开始到现在，分行的咨询量开始增加，特别是2年内的次新房房东占电话咨询量的6成。该负责人介绍：之前2年内的房东都是想等房源满2年后再出手，但是新政的出台动摇了其想法。对于房东方来说这一政策是直接降低了其出售的成本，所以2年内次新房挂牌量会在近期出现上扬，挂牌量的增加意味会有更多的优质房源以便购房者选择，从而刺激市场购房需求。

对于购房两年内的房东来说，新政的出台极大的促进了其出售的意愿，相信上海细则的进一步出台，或将刺激房东降价出售。据宝原地产副总经理蒋国平透露：随着新政未来的执行，相信受利的房东会让利于客户，对于购房者来说购买成本的降低会直接导致其购买欲的提高。相信明年3月后二手房交易会进一步复苏。

　专家观点：新政短期恐难刺激银行放贷意愿

针对改善型住房取消二套房贷限制的新政，兴业银行首席经济学家鲁政委认为，新政对提振商业银行短期放贷意愿的作用恐怕有限，一方面这次新政并非主要针对地产开发商信贷松绑的，商业银行对开发商贷款的需求日后恐怕还要趋紧；另一方面，此次新政对二次贷款购房的需求刺激作用有限，估计短期内个人房贷需求新增还不会放大。

本次新政规定，二次贷款购房的借款人要想享受到“7折优惠利率”，除了目前人均住房面积低于当地平均水平以外，其所购买的第二套房还必须是普通住房。鲁政委认为，从上述规定来看，新政的出发点仍是为满足自住房贷款需求，而对投资性购房的刺激效应不大。

“我们银行的放贷政策没有大变化”，工行上海分行消费信贷部房产科负责人孙开亮表示，这次新政的内容与银监会的二套房贷政策并无冲突之处，商业银行针对个人房贷的投放政策不会做大幅调整。比如原来贷款购置了一套房产的市民，如再申请房贷，银行对这两套房的标准均要审核，如果不能满足新政要求，一样按第二套购房放贷，即利率上浮10%、首付成数至少40%。

据多数沪上银行反映，在最近一系列房贷放松政策的刺激下，相对今年9、10月份的放贷“低谷”，现在银行房贷业务稍有起色，但总体回暖的幅度有限，仍以自住需求贷款为主，投资性贷款需求仍然很少。各银行均表示，此次新政不会让房贷新增量大幅提高，因此存量房贷可能成为同业争抢的焦点。

贷款：二套房贷利率优惠幅度向七折靠拢

楼市再出新政放松第二套房房贷利率，但是，在上海楼市中，各银行已经给予第二套房购房者更加优惠的贷款政策。今天，沪上多家房产经纪公司向记者透露，从11月份以后，银行在实际操作过程中已经普遍放松了二套房房贷利率，第二套房的购房者普遍可以获得接近七折的利率。

“刚刚出台的楼市新政对于市场的利好可能有限吧，因为上海市场上，房贷的优惠幅度已经明显超过了新政策的尺度。”昨天，沪上一房产经纪公司负责人向记者透露，目前上海二手房市场上只有约２０%的第二套房贷款客户能否符合人均居住面积低于标准，而获得政策规定的七折利率。尽管大部分二套房购房者不符合国家的政策，但是在银行为客户制定的弹性房贷优惠政策中，几乎所有的二套房购房者都获得了不同程度的利率优惠，第二套房房贷利率上浮10%的前期政策已经基本在上海市场上被全面突破。

据业内人士透露，目前上海二手房市场上，针对人均住房面积大于上海普通标准的购房者，银行房贷的利率尺度大约是基准利率的8折或者85折。但是还有相当一部分客户借助于ＶＩＰ身份获得了七折利率。“所谓的ＶＩＰ身份，一些银行可以令购房者通过变相手法获得，比如说，银行要求存款达到50万的客户就是ＶＩＰ，客户只要将购房款先存到这个帐户，就可以得到这个身份了，申请到七折利率。随后，购房者再把资金提出来购房。”该人士透露，最近房贷市场跟随楼市下滑，银行这么做，正是为了争夺客户。

“针对二套房贷，政策层面还有进一步放松的空间。”昨天，申银万国发布分析报告指出，刚刚颁布的房产新政策代表了中央层面对信贷放松的信号，未来银行将在自己风险评估的范围内予以放松，首次改善或者面积大小并不会成为绝对的限制条件。