楼市特殊时期 陷10年未遇房产“收楼门”事件

收楼、收楼，又是收楼；问题、问题，又爆系列问题……查看广州楼盘近期业主论坛，“集体拒收楼”、“和开发商打官司”、“到销售现场抗议”的场面不断出现，甚至连政府介入程度很深的限价房，也出现了业主拒收楼的局面。年年都出现的收楼问题，在今年特殊市场时期，表现得更加普遍、激烈。

记者在采访过程中发现，开发商对今年年底的收楼重视程度前所未有，部分大开发商组织了全公司的骨干力量，投入到各个楼盘中解决收楼中出现的问题。甚至有楼盘将年底收楼工作排在销售的前面。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文将收楼和资金、销售、瘦身裁员，并列为开发商年底面临的“四关”考验。更有业内人士认为，前两年大干快上、今年具体楼盘价格大幅下跌的双重夹击，使广州陷入10年未遇的“收楼门”。

收楼出现两大变化

多年以来，收楼就是一个难题，特别是在年底的主要收楼时节，每年都会爆发各种各样的收楼问题。有发展商分析广州收楼问题时指出：“广州这种以精装修交楼为主的市场，收楼的问题就会更加突出。”

收楼问题年年有，只是今年又出现了新的变化！

首先是买家方面，一是买家处理收楼问题时的行动更加一致。我们可以看到，限价房也好，金沙洲某开发商的商品房也好，天河及天河东知名开发商的楼盘也好，海珠区的小型楼盘索丽苑也罢，买家无论是拒绝收楼、和开发商打官司还是到楼盘现场抗议，都是集体行动。有遇到收楼问题的业主在论坛里发帖表示，“我们要马上选出代表，最好就是先选举产生临时业主委员会，使我们有组织，有纪律，而不是一盘散沙，面对有支持的公司，我们只有齐心。”买家的集体行动，更能引起开发商的重视，收楼中出现的问题也更加容易解决，就像业主在论坛上所说的，是“多年来的经验教训”。

其次，就是开发商对收楼前所未有的重视。2006年-2007年房价疯长阶段，房地产行业处于绝对的卖方市场，开发商甚至以“你不喜欢可以退房”的口吻对待买家，根本不担心收楼会有什么问题。当然，现在问题有了根本性的改变。一些前两年开发、销售住宅比较多的开发商，除了一线的销售人员外，几乎组织了全公司的骨干人员，年底充实到各个楼盘去，希望能更顺利地完成交楼。甚至有楼盘营销负责人在和记者聊天时表示，老板现在交给他的头等任务不是卖楼，而是保证按时完成交楼。

开发商比往年更加重视交楼，主要是今年市场从卖方向买方转变，买家消费意欲降低，楼盘要投入重大人力、物力才能吸引到市民到场，如果现场有已买楼的业主抗议，无疑会使投入大打折扣。目前，这种状况已经有所体现：天河区某楼盘，在今年市场不好的情况下，前三季度在阳光家缘上依然显示成交了300多套单位。进入第四季度，有业主因为收楼问题到现场抗议，楼盘的销售速度剧减，两个多月时间只成交了9套单位。要避免大面积出现这种状况，开发商不得不重视收楼。

　　两大原因导致今年“收楼门”

今年年底收楼的，有相当部分是去年年中到年底这段时间卖出去的房子。当时的楼价正处于快速上升阶段，甚至就是“顶峰”。到了今年年底，一手住宅的整体均价比最高峰时回落了二成左右；具体到楼盘，有不少回落了三成或以上。例如番禺区的某楼盘，单是今年价格就出现了对折的状况。正如赵卓文所说，买了“贵价楼”的业主们，在确认买的物业已经缩水后，“上当受骗”的感觉越来越重。看到“无良”的发展商越卖越便宜，自己成了“高价入市”的傻瓜，不满的情绪最终在“收楼”时发作。

另一个让买家“气不打一处来”的是，他们买的贵价楼，质量还是这几年来比较差的。近两年楼市快速增长，开发商原先的开发速度远远赶不上销售速度，为了能造更多的楼、卖更多的房子，一些原先自己建造楼盘的开发商，也将工程外包，一些开发商则干脆以次充好，导致了楼盘整体质量的下降。外墙出现裂缝这种比较严重的工程质量问题，今年也频频出现。正为买了高价楼而窝火的市民，“售楼”时又看到这样的质量，当然会趁机发作。

■收楼故事

　拔河黄了收楼抗议

广州房地产市场从来不缺乏创意。日前就有针对业主发起的因收楼问题准备进行的抗议，开发商用拔河比赛给“黄了”的故事。以四两拨千斤的拔河比赛来化解交楼中即将出现的“抗议”，谁说没有创意？

故事是以一个楼盘收楼开端。广州西部某楼盘今年交楼，业主到现场发现，房子地面不平整、阳台没装门……并且，买家还了解到，开发商卖楼时的一些承诺，根本无法兑现。故事进展也和一般收楼一样，业主愤怒了，在业主论坛上发帖，准备在周末到开发商办公的地方拉横幅抗议。开发商知道了这一消息后，老板给员工撂下了一句话，“我到时不要看到任何业主在办公现场抗议”。该开发商的楼盘一向以有创意取胜，在应付业主的抗议上，也显得非常有创意，故事也因此而显得有所不同。

到了业主约定的周末。开发商方面动员了公司全体员工，早早就把办公楼前的空地占了，员工分成几拨，轮流上阵进行拔河比赛，没有上场的员工，则要大声呐喊助威。等业主到了现场，根本就没有看到可以拉横幅的地方，喊口号的声音也被开发商员工的加油声所掩盖。原本情绪高昂的业主很快就泄了气，根本没有达到在论坛里所商量好的拉横幅、喊口号抗议的目的。

这样的花招确实达到了老板的要求，不过，这只是治标而不治本的办法，收楼问题没有得到根本的解决，并且会给业主很差的印象：开发商根本无心解决收楼中出现的问题，买卖双方对立的情绪可能会升级，导致问题更难解决。

　　■记者手记

不要让收楼成“双输”局面

现在房地产市场处于比较微妙的阶段。收楼问题的爆发，使房地产市场表现出一定的凶险现象，如果买卖双方处理不慎，可能演变成“双输”局面。

对于收楼中出现的问题，可能是惯性思维的原因，可能是资金的原因，又可能是根本就没有诚意的原因，开发商在和业主接触、沟通的过程中，沟通人员职位普遍不高，只是一个传声筒，真正可以作决定的职员或者老板很少到场。通过传声的沟通，一方面可能出现理解上的偏差，另一方面速度也会放缓，不利于问题的解决。有些本来是收楼中的小问题，最后可能因为沟通的原因演变成大问题。而在业主方面，因为收楼过程中出现的问题得不到解决，多数到楼盘的销售现场去拉横幅、喊口号，甚至到销售中心去，见到有看楼者，就上前去说开发商的不诚信，不要买开发商的房子等等。买卖双方对于如何解决收楼问题，都没有采取最正确有效的办法，使收楼陷入僵局。

最后形成的局面可能是开发商的房子越来越难卖，而消费者则迟迟不能收楼。表面看来，好像是业主占有优势。现在开发商资金紧张，耗不起卖不了楼的局面，买家迟一点收楼也没所谓，反正还有开发商不能按时交楼的赔偿。这不过是理论上的结果。在目前阶段，如果事情陷入这样的僵局，可能会按照这样的方向发展下去：开发商因为卖不出房子，最后资金链断裂，房地产企业倒闭关门，楼盘也变成了烂尾楼。原先延迟的交楼，最后变成交不了楼，至于之后的房产证等，更不知要猴年马月才能办理。如果事情发展到这一地步，是“双输”的局面，根本没有赢家。不要以为这是天方夜谭，海珠区已有楼盘业主担心这样的问题了。

在目前市场状况下，任何市场因素都可能成为“蝴蝶”。除了价格要实惠外，开发商还要善待业主、善待买家，业主、买家的口耳相传，其宣传效应堪比重金投入的广告宣传，才能在近期难以改变的市场蛋糕中争得更多份额。对于业主来说，应得的权益一定要争取，但要采取合适的途径和方法，而不是到销售现场拉横幅、赶看楼者这种“两败俱伤”的办法。只有“双赢”的市场才是健康的市场，才有发展的可持续性。