“零首付”变种暗袭金融新政 银行审查需改进

每当房地产销售出现不畅时，“零首付”就像幽灵出没于那些铤而走险的楼盘。只是这次“零首付”的卷土重来属另一种基因变异。其对象也从过去的普通购房者转向地产企业的内部职工；其手段也从单纯的贷款买房变成了有组织、有目的的套贷。

本报最近调查了解到，面临年关强大的销售压力，这个隐形杀手已在河北、深圳、广州、长沙等地卷土重来并迅速蔓延。

而由开发商自导自演的这出“零首付”传销术，就是让企业员工以“购房者”身份签订房地产交易合同，然后在垫付20%首付款后，套取银行把余下的80%房款打进自己的账户，且这股“套贷”风正从企业员工刮向员工亲朋和好友身上。

套贷方式有明有暗

事情的始作俑者来自距北京东部仅30公里的河北燕郊某开发区。12月17日上午，销售员董华(化名)被一位主管暗示：如果不想在年关被辞退，必须以“零首付”方式买一套本公司的房子。没有多少法律意识的董华便很快签订了购房合同。但“签完字后，我就后悔了。”她说。

董华的后悔，来自她签署的一份附加协议：由开发商先行垫付首付款20%，前两年贷款也由开发商一并承担。两年后，贷款由其本人续还。如果在这两年中她不想要房子，必须赔付给开发商总房款5%的违约金。

北京铸成律师事务所律师姚克枫指出，条款显然将购房人变成了“套中人”。因为不让购房者违“约”，开发商至少将扣留房产证4年以上。

在深圳，这种套贷方式更为隐蔽。少数银行主动向符合条件的公务员、事业单位员工提供九成按揭，销售人员自称可利用信用贷款、信用卡免息还贷等方式，由银行在收楼前为客户垫付余下的一成首期。

上海易居房地产研究院住房金融课题研究组组长回建强认为，形形色色的“零首付”虽然在交易上造成了繁荣，但因存在很大水分，故变相抬高了区域房价，特别是在政策制定部门对是否放松金融贷款尚有存疑时，这样的“套贷行为”显然让刚刚放松了的金融政策有了“收口袋”的理由。

记者按房地产业通用的个人贷款方法测算，以一套40万元的新房为例，如果通过正常的成交途径，首次置业的买家首付二成即8万元。但若开发商与银行内部人员里应外合，将该套新房的评估价定为50万元，首付二成是10万元，但因银行放贷是40万元，刚好抵消了原来40万元合同价，也就是说买家不用给首付就可拥有这房。

上面这种财务公式，“购房者”看似是赢家，但记者调查后却有不同答案：因为零首付的新房比同区域、同档次的新房价格都要高，加上大代理从开发商拿6%的扣点，小代理再从大代理处拿3%的扣点，里外里算下来，房价只有高出10%才能保本或微利。

事实上，“零首付”早被明令禁止。中国人民银行2001年6月发布的《关于规范住房金融业务的通知》规定：贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。

姚克枫更是以律师身份表示，开发商这种“代首付”的行为不仅侵犯了公司内部员工的权益，还存在着“击鼓传花”的风险。至于是否属于金融诈骗，还要具体案例具体分析。

银行审查尚有漏洞

那么，零首付、低首付是怎样通过银行放行的？“从上述案例看，银行方面对贷款人信用审查、购房合同、抵押登记等把关环节，显然需要自我改进，起码要对购房人的首付来源进行甄别、调查。”回建强指出。

北京某银行信贷部主管也透露，利用“零首付”套贷并非天衣无缝，因为通过银行贷款记录都可查出。比如“是否同一家担保公司，是否某一家银行针对某个楼盘大概率的放贷”。当然，还有一种漏洞的可能是：“放贷是银行的经办部门，而审批则是银行的独立部门，属于另一批人马，往往使这笔贷款有疏漏的可能。”

但北京某商业银行副行长却否认“零首付”是银行有意所为。“银行绝不会放水，除非有人不想干了，把自己搭进去。”他说。

不过，作为风险防范专家，回建强还是担忧地表示：“我国住房消费信贷没划分优级与次级市场是个致命弱点。如果问题爆发，很可能比美国次贷危机的冲击力更大，甚至会引发社会不稳定。”因此他建议：应按国务院新下发的“金融30条”实行制度创新，建立类似“住宅储蓄银行”的专业住房消费信贷机构，最大程度防范和避免信贷危机的“蜂窝式”爆发。

在深圳，这种套贷方式更为隐蔽。少数银行主动向符合条件的公务员、事业单位员工提供九成按揭，销售人员自称可利用信用贷款、信用卡免息还贷等方式，由银行在收楼前为客户垫付余下的一成首期。

上海易居房地产研究院住房金融课题研究组组长回建强认为，形形色色的“零首付”虽然在交易上造成了繁荣，但因存在很大水分，故变相抬高了区域房价，特别是在政策制定部门对是否放松金融贷款尚有存疑时，这样的“套贷行为”显然让刚刚放松了的金融政策有了“收口袋”的理由。

记者按房地产业通用的个人贷款方法测算，以一套40万元的新房为例，如果通过正常的成交途径，首次置业的买家首付二成即8万元。但若开发商与银行内部人员里应外合，将该套新房的评估价定为50万元，首付二成是10万元，但因银行放贷是40万元，刚好抵消了原来40万元合同价，也就是说买家不用给首付就可拥有这房。

上面这种财务公式，“购房者”看似是赢家，但记者调查后却有不同答案：因为零首付的新房比同区域、同档次的新房价格都要高，加上大代理从开发商拿6%的扣点，小代理再从大代理处拿3%的扣点，里外里算下来，房价只有高出10%才能保本或微利。

事实上，“零首付”早被明令禁止。中国人民银行2001年6月发布的《关于规范住房金融业务的通知》规定：贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。

姚克枫更是以律师身份表示，开发商这种“代首付”的行为不仅侵犯了公司内部员工的权益，还存在着“击鼓传花”的风险。至于是否属于金融诈骗，还要具体案例具体分析。

银行审查尚有漏洞

那么，零首付、低首付是怎样通过银行放行的？“从上述案例看，银行方面对贷款人信用审查、购房合同、抵押登记等把关环节，显然需要自我改进，起码要对购房人的首付来源进行甄别、调查。”回建强指出。

北京某银行信贷部主管也透露，利用“零首付”套贷并非天衣无缝，因为通过银行贷款记录都可查出。比如“是否同一家担保公司，是否某一家银行针对某个楼盘大概率的放贷”。当然，还有一种漏洞的可能是：“放贷是银行的经办部门，而审批则是银行的独立部门，属于另一批人马，往往使这笔贷款有疏漏的可能。”

但北京某商业银行副行长却否认“零首付”是银行有意所为。“银行绝不会放水，除非有人不想干了，把自己搭进去。”他说。

不过，作为风险防范专家，回建强还是担忧地表示：“我国住房消费信贷没划分优级与次级市场是个致命弱点。如果问题爆发，很可能比美国次贷危机的冲击力更大，甚至会引发社会不稳定。”因此他建议：应按国务院新下发的“金融30条”实行制度创新，建立类似“住宅储蓄银行”的专业住房消费信贷机构，最大程度防范和避免信贷危机的“蜂窝式”爆发。

在深圳，这种套贷方式更为隐蔽。少数银行主动向符合条件的公务员、事业单位员工提供九成按揭，销售人员自称可利用信用贷款、信用卡免息还贷等方式，由银行在收楼前为客户垫付余下的一成首期。

上海易居房地产研究院住房金融课题研究组组长回建强认为，形形色色的“零首付”虽然在交易上造成了繁荣，但因存在很大水分，故变相抬高了区域房价，特别是在政策制定部门对是否放松金融贷款尚有存疑时，这样的“套贷行为”显然让刚刚放松了的金融政策有了“收口袋”的理由。

记者按房地产业通用的个人贷款方法测算，以一套40万元的新房为例，如果通过正常的成交途径，首次置业的买家首付二成即8万元。但若开发商与银行内部人员里应外合，将该套新房的评估价定为50万元，首付二成是10万元，但因银行放贷是40万元，刚好抵消了原来40万元合同价，也就是说买家不用给首付就可拥有这房。

上面这种财务公式，“购房者”看似是赢家，但记者调查后却有不同答案：因为零首付的新房比同区域、同档次的新房价格都要高，加上大代理从开发商拿6%的扣点，小代理再从大代理处拿3%的扣点，里外里算下来，房价只有高出10%才能保本或微利。

事实上，“零首付”早被明令禁止。中国人民银行2001年6月发布的《关于规范住房金融业务的通知》规定：贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。

姚克枫更是以律师身份表示，开发商这种“代首付”的行为不仅侵犯了公司内部员工的权益，还存在着“击鼓传花”的风险。至于是否属于金融诈骗，还要具体案例具体分析。

银行审查尚有漏洞

那么，零首付、低首付是怎样通过银行放行的？“从上述案例看，银行方面对贷款人信用审查、购房合同、抵押登记等把关环节，显然需要自我改进，起码要对购房人的首付来源进行甄别、调查。”回建强指出。

北京某银行信贷部主管也透露，利用“零首付”套贷并非天衣无缝，因为通过银行贷款记录都可查出。比如“是否同一家担保公司，是否某一家银行针对某个楼盘大概率的放贷”。当然，还有一种漏洞的可能是：“放贷是银行的经办部门，而审批则是银行的独立部门，属于另一批人马，往往使这笔贷款有疏漏的可能。”

但北京某商业银行副行长却否认“零首付”是银行有意所为。“银行绝不会放水，除非有人不想干了，把自己搭进去。”他说。

不过，作为风险防范专家，回建强还是担忧地表示：“我国住房消费信贷没划分优级与次级市场是个致命弱点。如果问题爆发，很可能比美国次贷危机的冲击力更大，甚至会引发社会不稳定。”因此他建议：应按国务院新下发的“金融30条”实行制度创新，建立类似“住宅储蓄银行”的专业住房消费信贷机构，最大程度防范和避免信贷危机的“蜂窝式”爆发。