营业税细则尚未出台实施 北京购房人延迟过户

“有将近60%的客户交纳定金后延迟了过户时间”，国务院常务会议上周三表明将暂定一年减免营业税，但北京纳税细则却尚未出台。链家地产知春路店王店长告诉本报记者，不少精打细算的购房人顺延了缴税过户时间，等待细则落地。

新规北京暂未实施

上周五，北京海淀区地税局办理购房契税和营业税的柜台前，好几位手拿过户材料的购房人不停地向玻璃窗后的工作人员抛出各种疑问：国务院都出规定要减免营业税了，北京现在怎么征收？新的标准什么时候开始执行？北京怎么界定普通住房和非普通住房？

“现在还是按照原来的标准征收”，指着墙上贴着的2006年出台的营业税缴纳标准，地税局的工作人员解释，目前尚未接到北京营业税征收细则，也不知道什么时候开始执行新的缴纳营业税标准，“如果你们不着急过户，我建议你们过几天再来吧”。

日前召开的国务院常务会议决定，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

对此，我爱我家提供的数据显示，以个人购买一套100万元的普通住宅刚好超过2年不到5年为例，按照此前税费标准，应按照售房收入全额征收5.5%营业税，即100万元×5.5%=5.5万元；而按照新标准则无需交税，购房人可节省5.5万元。如果个人购买普通住宅未满2年出售，假设房主以80万元购买住房，以100万元出售的，那么，目前需要缴纳的营业税为（100万元－80万元）×5.5%=1.1万元，比此前全额征收100万元×5.5%=5.5万元，节省了5.5万元－1.1万元=4.4万元。

毫无疑问，楼市新政将极大减轻购买二手房人群的税负，而我爱我家副总经理胡景晖估计，因上述政策受益的二手房大概占到目前市场总流通量的20%左右。

但是由于北京政策尚未落地，不少正准备购房人都开始“坐等”纳税细则出台，业内人士估计，由于北京房地产交易管理网公布的数据存在时滞，如果政策短期内不出台，“过几天官方公布的存量房成交量将明显下滑”。

细节仍待界定

不少业内人士预计，之所以北京纳税新政尚未出台，是因为涉及营业税的细节仍待界定。

“什么是普通住房，什么是非普通住房？国务院常务会议没给出界定标准”，21世纪不动产区域经理彭亚年表示，由于两者的界定关乎纳税额的高低，而国家又没有给出界定标准，不少购买大户型的购房人心里都没谱。

按照不久前北京市建委的规定，北京享受优惠政策普通商品房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。享受优惠政策住房平均交易价格为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。达到上述标准的普通商品房将享受契税减半和相应的贷款优惠。但是该标准是否会继续执行尚不可知。

此外，彭亚年介绍，新规规定“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策”，并仅仅减免营业税，并未涉及购房过程中的个人所得税。“不少购房人都预期政府或许会再次降税，这也是不少购房人观望的原因之一”。

尽管二手房购房人暂时“按兵不动”，但多家经纪代理公司负责人告诉记者，几天来购房人网络和电话咨询量大幅上升，“刚性需求特别是购买中小户型的需求都被激发出来了”。