粤房协上书政府求援 核心是为开发商松绑资金

12月18日，在广东省房地产协会第五届会员大会上，省房协向广东省政府有关主管部门提交了《关于发挥支柱产业重要作用的政策建议》，这次的政策建议从开发商的行业角度出发，内容涉及到房地产开发的税费、金融服务、土地政策、规划管理、保障性住房制度、节能环保、政府办事程序及舆论导向等八大方面。

昨日，国信证券发布报告认为：八条政策建议的核心是为开发商资金松绑，与前期的判断一致。建议中，无论是取消一些税费，允许土地分宗办证，还是加强信贷、收购中低价位商品房，都是降低开发商资金成本的“活血”良药，为行业不景气形成的紧箍资金链松绑。

八条建议细节亟待完备

八条建议“对症下药”，条条触动了行业发展的软肋，但细节亟待完备：

一、关于税费：建议土地增值税和企业所得税由预征改为售后征收，以缓解开发商资金流动性紧张状况，并暂停土地增值税清算工作，全面清理政府各项收费项目及其收费标准，切实减轻企业负担。

点评：目前，房地产开发企业土地增值税和企业所得税基本上是按季预征，全国主要大中城市土地增值税预征率大多为：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2%；国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对住宅（非经济适用房）的预售收入，省级地区按预计利润不低于20%、地级市及郊区按不低于15%、其他地区则按不低于10%的标准预缴企业所得税。我们粗略估算，前三季度全国房地产开发企业预缴土地增值税约159亿元，预缴所得税约136亿元，两项预缴税费金额都较为庞大。

二、关于金融服务：建议加大金融支持服务力度，鼓励金融机构进一步加大房地产信贷有效投放力度。

点评：今年1——11月，全国房地产开发企业利用国内贷款同比增速比去年同期放缓26.8个百分点，增速远低于开发投资增速，表明前11个月开发贷款受到严格控制，房企资金压力较大。此条建议若得以落实，将改善明年开发商的资金面。

　“对操作大项目尤为有利”

三、关于土地政策：建议以出让等方式取得土地使用权的地块，符合城市规划并具有地块分宗条件的，应允许分宗办理国有土地使用权证，认定闲置土地的期限应该从地块具备开工条件之日开始计算。

点评：而今年1月国务院颁发的《关于促进节约集约土地用地的通知》对闲置土地做出了严格的处罚规定：土地闲置满两年，依法应当无偿收回，土地闲置满1年不满2年的，按出征计划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地也要征缴增值地价，同时，还要求金融机构对于不符合要求的开发企业，应审慎贷款和核准融资、“从严”控制贷款或滚动授信，本次广东房协的建议一旦被政府采纳落实，无疑对开发商是巨大利好，对操作大盘项目尤为有利。

四、关于规划管理：提高执行90平方米以下小套型住宅70%规划的灵活性与统筹性。

点评：“90/70”政策是国办发[2006]37号文（又称“国六条”）的核心内容之一，该规定极大制约了企业根据市场变化和客户需求进行产品研发，项目定位及规划设计的自主性，我们在11月17日行业月报《短期效应不明显，累积效应可期》中，就判断下一步将会适度调整“干预企业经营的调控政策”，包括松绑“90/70”政策。

避免地产“民粹主义”倾向

五、关于保障性住房。鼓励政府通过公开采购方式购买中低价位商品住房，增加保障性住房，拆迁安置房房源。

点评：此项措施若能得以落实，将使今年以来节节攀升的一手商品住宅期房可售量被消化掉一部分。

六、关于采用节能环保措施应享受优惠：房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺所发生的研究开发费用，享受企业所得税减免政策。

点评：此项建议若被采纳，倡导并实施产品标准化，工厂化多年的龙头企业，如万科等将从中受益较大。

七、关于政府办事程序：依法清理近年增加的行政许可，提高政府服务水平与工作效率。

点评：房地产开发环节行政事业收费项目五花八门，涉及的大小收费科目有几十项：如市政配套费、人防工程异地建设费、安监费、质监费、验线费、查丈费等，有些费用给企业造成负担较大，例如市政配套费这一项，相当多的一线及省会城市的收费标准基本上都在100元/平方米以上，我们粗略计算，08年前3季度，全国房地产开发企业交纳的该项费用总额至少有200多亿。另外，开发报建手续程序繁琐冗长，从拿地到交房，大小环节多达50个以上，而且很多环节是环环相扣，一个环节滞后，其后的环节都会受影响被延误，并且政府办事效率的快慢能直接影响房地产企业的生存和发展，例如地方派出所对门牌号码的审批就能影响到预售证的办理，从而影响到项目销售，此项建议若得以落实，对开发商无疑是一大利好。

八、关于舆论导向。

点评：建议当中这部分内容不详，我们估计是建议在舆论上重视房地产行业在国民经济中的支柱地位，避免房地产新闻报道当中的“民粹主义”倾向。

总体来看，上述八条建议比较周到地考虑了制约行业发展的关键因素并有针对性给出了解决办法，但细节上亟待进一步完善，才能具备可操作性。

作者：区瑞明（国信证券房地产行业分析师）、方焱（国信证券房地产行业首席分析师）

两个疑问

　　●8条建议被采纳可能性有多大？

房地产协会实质上是政府房地产主管部门领导下的半官方组织，其提交建议被采纳的可能性较大。房地产协会部分主要领导如会长等职一般由政府主管部门官员或政府指派人士出任，政府对其理事会及主要领导的委任具最终及唯一决定权。这些意见和建议在上报前已具有一定官方色彩。今年7月份广东省房协通过《对广东房地产局势看法及政策建议———积极调整，稳定发展》的报告提出了稳定房地产市场的八项建议，并上报省政府和中房协，其中若干项在9月中旬被中房协采纳并上书党中央和国务院，由此拉开了房地产政府松动的序幕。

●地产政策今后是何风向？

我们判断，为开发商资金松绑的利好将陆续出台，维持09年房地产投资策略观点：解放思想，超配地产股。我们认为，鉴于国内外严峻的经济形势以及08年11月房地产行业景气加速回落至10年新低，“松动”和“扶持”将是未来一至两年房地产行业政策面的主基调、政策方向除了针对需求方的扶持继续深入外，还将覆盖到对供给方———开发商的扶持。政策松动提升地产估值，维持行业“推荐”评级。

■旁边报道

　　粤房协：8%地产企业已无地可用

省房协会长蔡穗声表示，这次的八大建议，是从开发商实际操作中遇到的问题出发，着力于解决开发商目前的困难。据粤房协调研显示，广东省46%的中小房地产企业，目前处于土地储备不足；有8%的房地产企业已没有土地可开发。

这引发粤房协的担忧。近年来，随着土地供应量减少、土地出让价格攀升，导致中小房地产企业无法参与竞投。调研显示，目前广东中小房地产企业的年开发规模主要集中在1万～9万平方米之间（占86%）。而目前广东的大型房地产企业的开发规模基本都在100万平米左右。在年销售额方面，年销售额在1亿～4亿元的占42%，年销售额在5亿～6亿元的占8%，1亿以下的占50%.

粤房协调查显示，中小房地产企业贷款总额占债务总额在20%以上的所占比例高达66%，表明目前中小房地产企业融资渠道主要是通过银行贷款。当年趁着市场尚未规范时在各大城市拿下多套商品房的炒房者正面临断供的危机，“相反前些年开发一块，坐吃几年的一些小开发商现在反而活得很好。”

国信证券房地产行业首席分析师方焱说。

■人语

　　“指望市场有原来的购买力是不现实的”

如果说17日国务院刺激房地产行业的新政是提醒开发商要自救，那么21日国办发文则是要求地方政府应从引导房企调整经营政策、主动自救方面强化职责。

国家住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮说，房地产领域的企业相当多是指望出台一些政策，迅速地把销量和价格抬上去，“它是准备卖掉房子，再做更大更多的投资吗？不是，是准备解套好跑路，这和保增长的政策是背道而驰。”

在采访中，陈淮对大家普遍认同的中国人住房刚性需求的概念进行了批驳。“要么消费者有购买力，要么就没有购买力。”陈淮认为，房地产市场本来就是一个多风、无底、周期性的市场，从来不是一个匀速发展的市场。“开发商还指望市场有原来的购买力是不现实的。”