价高空置率高 中国房地产业的变局已提前到来

12月21日国办发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，这是国务院在短短两个月时间之内，出台的第七项有关房地产稳定发展的公共政策。

就针对性而言，《意见》是10月份以来，中央政府出台的一系列房地产公共政策中，最准确地诊断了目前房地产市场的病状和病因。《意见》不仅细化了保障性住房的建设计划，放开了改善性住房的二套房贷政策，大幅度减免交易的营业税，更重要的，第一次在中央政策层面提出要合理调整房地产的价格，并对房地产未来的重组和洗牌可能引发的信用风险在政策层面给予防范，将成为未来主导中国房地产洗牌和变局的重要文件。

其实，研判中国房地产面临的困局，我们认为，在供求规律和产业生命周期的作用下，房地产目前显示的数据表明，在价格高企和空置率屡创新高的情况下，中国房地产业的变局已经提前到来：

首先，供求拐点已经出现。经过10年的发展，中国房地产的供求状况发生了极大的改变，我国人均住房面积2007年已经达到28平米，很多城市的住房自有率远超国际水平，比如北京的住房自有率2007年就已达75%。更重要的，按照《意见》的规划，未来三年，还要建750万套的低收入家庭的保障性住房，每年130万套的经济适用房。因此，住房的“饥渴型”需求已成历史，房地产业的产能过剩已经出现。

其次，产业的生命周期拐点已经出现。中国房地产业经历了10年的快速发展期，特别是2005年以来，三年的非理性暴涨期透支了房地产的平稳发展周期，促使房地产直接从高速发展硬着陆进入调整周期。世界各国的经验表明，在人均居住面积达到30到35平米之后，房地产将告别快速发展期，而2007年人均28平米的数字已经基本接近数字“拐点”，无论是否发生金融危机，周期调整必然到来。

再次，政策的边际效应拐点已经出现。近期中央和地方出台很多刺激经济的政策，但房地产市场交易乏振的局面并未改变。而这一切症结的根源在于房地产业无视供求规律的改变和产业周期的自然调整而固守高房价所致，而地方政府与房地产之间的千丝万缕的利益关系更让开发商对未来的政策力度有不现实的期待。所以，即使目前彻底放开二套房贷，都很难阻止价格的自然回落。

从这个角度而言，《意见》的意义与其说救急措施，毋宁说是引导房地产业主动变局的长远之举。《意见》提出“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”，可谓一语中的。而地方政府出于自身利益，采取行政干预的手段阻止降价的行为，显然无助于房地产的周期性调整，反而可能因为资金链的最终断裂，错失调整时机，引发大规模的烂尾楼和开发商倒闭事件，最终将风险传导到金融系统。

就政策的未来关爱而言，面对高达1.36亿平米的空置面积和达9000亿元的资金缺口，中央政府无疑会事先预防可能引发的风险。因此，期待彻底放开二套房贷不现实，停建保障性住房的可能基本没有。最好的选择无疑是顺应市场规律，调整价格无疑是一个多赢的出路和选择。

这样，通过政策的主动引导和价格的自然回落，一方面对开发商采取“分类信贷”政策，促使信誉不高和开发能力不强的开发商被兼并重组，避免大面积烂尾楼的出现和对银行系统的冲击。另一方面，积极探索地方政府的收入之源，从体制上改变地方政府对房地产的过度依赖，切断地方政府和房地产的利益关系，让房地产完成自身的调整周期，真正回归民生。