2009年土地市场转暖基本无望

2008年，房地产成交量下跌的最直接后果就是土地交易量的严重萎缩。

根据思源顾问的数据分析，2006年，全国通过招拍挂市场成交土地106万亩，市值5796亿元；2007年成交173万亩，市值9551亿元；2008年1-11月份，土地成交48万亩，预计全年成交52万亩，市值2860亿元。2008年全国土地的成交数量仅相当于2007年的三分之一。

土地市场会在何时走出低谷？据记者了解，乐观的看法是2010年土地市场见底，而悲观者认为今后三年的土地交易情况都将一片狼藉。显然，多数业内人士都对2009年的土地交易转暖不抱希望。

流拍也许只是开始

2008年末，合肥市政府在人民大会堂举办土地推荐会，推出了47块土地。力推“零星小地块”，把“大快地分小块”，加快办证流程，加大城市环境的改造等等都是合肥在过去的举措，尽管如此，合肥在2008年，依然遭遇了多次的土地流拍。这个已有万科、金地、碧桂园等国内龙头进入的内地新兴房地产市场，房价才刚刚拉高，却重新陷于停滞。而房价和交易量大幅跳水的深圳、广州、上海，包括号称房价“最后堡垒”的北京，都遭遇了多次的土地流拍。2008年的上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，最终成交的土地仅为170.6万平方米，流标比例达38%。

当“面包”无人问津时，储备新的“面粉”就变得没有意义。

除了住宅购买力不足导致的土地购买意愿下降外，横亘在开发商和地方政府之间的最直接的一座大山就是在过去的几年间，各大公司疯狂的土地储备和很多地方政府为了迎合地产高潮而推出的各种形式的土地开发。思源顾问总经理叶箴认为，何时市场能回暖，主要取决于大家对未来市场的预期和信心，最直接的判断依据就是现有存量土地和住房的消化进度。业界普遍认为目前北京的商品房存量至少需要2年来消化。从全国的数据来看，按照中国指数研究院的统计，从目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工能为市场提供6年以上的新增供给。

调低价格能卖动土地吗？

如果将来地方政府降低土地价格，土地市场的颓靡是否就会好转？降价的假设从经济发展的背景到技术的层面都得到了专家的一致否定。

中国城市发展研究院副院长雷啸林接受采访时指出，从国家目前经济发展导向看，廉价出让土地是不可能的。以江苏的发展为例，十五期间，江苏GDP每发展一个点，就需要2.4万亩土地拉动，而按照江苏十一五的经济规划，每达成GDP增长一个点的目标只需要4000亩土地。不能过多地依赖土地发展经济、要改变经济发展结构都在逐步成为共识。而深圳目前未出让的可建设土地只余200平方公里左右，在不久前，该院刚刚基于大量的调研，完成了《2008中国城市科学发展综合评级报告》。雷啸林认为，即便经济不发达，对土地财政依赖较重的中西部，也不可能廉价地变卖土地。

中国土地勘测设计院副总工程师邹晓云接受采访时称，地方政府如果要将地价做低，操作起来并不容易。目前各地的土地都是有基准地价的，属于集体决策行为，并有公告等各种监督。一位西部省会城市的开发商也告诉记者，通过改技术指标来获得低价土地是几乎不可能的事情。邹晓云认为，土地市场转暖和经济的转暖基本步调一致，需要2-3年。

合肥市政府的土地拍卖，据当地的晚报报道，和过去的土地价格相比,没有做出价格让步。邹晓云还告诉记者，一些地方政府现在不打算卖地了，觉得卖便宜了。虽然2008年土地市场很萎靡，但从2008年全国的土地招拍挂的成交均价看，和2007年相比没有明显调整。

这种由于土地价格成交低而产生的供应动力不足，在土地资源相对缺乏且财政对土地出让依赖度较低的经济发达城市表现得更加明显。深圳英联不动产的董事长郭建波认为，在广州和深圳这类一线城市，未来政府也不会将土地降价。

国土资源部一连串对违规违法用地占地的查处，中央保障18亿亩耕地的决心不变，使得土地的低价出让在政策背景上没有立锥之地。

从市场人士的眼光来看，即便是调低地价，按照地产商“追涨杀跌”的习惯，地方政府放低姿态，调整价格实际效果也只会一般。地产行业资深人士高策地产顾问机构董事长李国平就持此观点，他提出了如下假设：如果多年前不按时交付地价款等不规范的行为，迫于形势被地方政府再次默许，依然没有实际效果，只能表明土地市场真的到了冰点。除了调低价格，改变“付款方式”等种种变通行为，李国平认为地方政府还能做的就是通过市政等大的投入，打造区域的吸引力，但这就和没有土地就没有收入，没有收入就没有大桥大道和市政广场陷入了悖论之中。李国平认为，国土资源部最新下达的加快土地审批流程的文件显然滞后于市场。

开发商想买吗？

是否花大力气吆喝就有人买账呢？三位不愿意具名的地产上市公司的高管接受采访时都表示，2009年基本上不会考虑买地，包括在北京市场。而李国平告诉记者，他所熟知的开发商中的一大部分2009年坚决不会买地。阳光100的副总裁范小冲亦告诉记者，他们公司2009年虽然不排除会用发展的眼光拿地，但肯定非常谨慎。这个回答是建立在阳光100过去没有囤积过量的土地，没有上市也不必担心金融海啸导致的股票被抛售的前提下。

那土地储备在全国可以排在前几名的公司呢？万科三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.4%，计划再次缩减开工面积百万平方米，并首度披露了可能出现的存货亏损。富力也曾在媒体披露，2009年可能会削减开工面积150万平方米，有过类似表达的还有保利、雅居乐等。

需求拉力不足，供给动力不足，也许就会促成2009年土地转暖基本无望的局面。