房地产商年关欠债全攻略

“年关”是个坎儿，也是一次机会。地产商们都宣称自己备好棉袄了，但只有在“支付”潮到来时，才能检验出谁是真正的“抗冻英雄”。

　　欠债的学问

　　“这年头欠债的是大爷，要债的是孙子。”刘杰在电话那头咆哮着。刘是贵州一家建筑商的负责人。在2007年年底，他幸福地接下了几个楼盘的大工程，但一年之后项目竣工，他却发现事实是残酷的。

　　追讨几千万工程款的任务像一块大石压在刘杰心头。与此同时，陈红(化名)也在承受着巨大的心理压力。她是重庆一家中型房地产开发企业的财务经理。土地出让金、银行贷款、信贷利息、农民工工资、工程款项、管理费用结算、员工工资和奖金等等问题正在折磨着她。

　　面对2008年12月下旬银行的利息结算催款和2009年1月的工程款支付高潮，开发商如同“年关”里的“杨白劳”，正把欠债当成学问来做。

　　拖字诀

　　工程款项处于房地产业资金体系的下端，涉及材料商和数十万农民工，因而每年“年关”，这都是开发商最为揪心的部分，2008年的情况尤其悲观。

　　刘杰为记者做了一个大概的估算：如果将设计、工程以及钢材、水泥、木材等悉数算进来，这部分成本将占到地产商开发成本的60%以上。实际上，“多角清算”从房地产市场遇冷之后就开始了，现在只是到了高峰(高峰博客)期。

　　“通常来说，项目封顶交付时，可以收回80%的工程回款，开发商销售后再收回15%，5%质保金将在两年之内付清。”刘杰告诉记者，但现在很多项目封顶后，连80%的工程回款都难以收上来。

　　被拖着的还有土地款。来自广州、重庆、武汉等土地部门的信息显示，众多知名房地产企业在2007年的购地记录上，“应付款”一项依然数目庞大。大大小小的房地产企业如今手头都很紧，首先被拖欠的就是土地款和广告费。四川一家房地产开发企业土地研究部人士告诉记者，拖欠土地款，可以和政府周旋；拖欠广告费，对方就只有“干瞪眼”。为了讨债，广告公司甚至在媒体上刊登催收广告款的通知以示威。但“黄世仁”们的示威之举，并未引来“杨白劳”们的低声下气。

　　挡字诀

　　“近期要钱的一拨接一拨，我的嗓子都哑了。”陈红告诉记者，面对年底的结算和其他事宜，公司天天晚上开会讨论。事实上，她所在的公司2008年应付账款不到5个亿，2008年的销售回款也在5亿元左右，但考虑到2009年的“开支”，还得在应付款上做点儿文章。

　　对于各种应付款，陈红他们讨论出一个优先顺序：银行的利息要首先支付，以保持密切的关系和“授信资格”；接下来是民工工资，需要直接发给工头，而不是由工程方转发。“这是有技巧的，以免民工拿不到钱而引起社会问题。”

　　重视工钱的还有SOHO(中国)董事长潘石屹(潘石屹博客)。老潘对他的施工单位说：“无论你们的资金多么紧张，也不要少了这份儿付给农民工的工钱。未雨绸缪，早做准备。如果确有困难，请你们及时与我们的项目经理联系，我们公司可以先预付一部分款项。”

　　地产商应对楼市(楼市博客)低迷所做的管理调整，现在也成了应付债务的“挡箭牌”。

　　一位国内一线房地产企业的项目总监告诉记者，“为节约成本，我们的项目公司被削权，各种费用只能到总公司去要，而一到了总公司，流程就长了，有的还要董事会决定。”这样一来，付账的日期也被顺理成章地延后，“这样便于开发商掌控付款节奏”。

　　这位总监告诉记者，政府的救市政策，还是对开发商起到了相当的作用的。“往年城建税、土地增值税、企业所得税、营业税一个都不能少，2008年在政策许可下，各种税总计能减少约50%。”

　　闯字诀

　　美国全球竞争力研究院院长黄力泓认为，在目前地方政府有所救助的情况下，开发商应尽量多地把房子卖出去，政府收上应收的钱，才有更多的力气进行“扶持”，一旦政策利好出尽，“大家都不好过”。

　　在他看来，地产商还需要过“三关”。“年关”只是地产商在金融危机下的第一关；第二关是在2009年全年的低迷预期中如何做；按照规律，经济危机会带来长时间的“购买力”不足，如何应对，这是第三关。

　　记者得知，几家四川房地产企业的负责人近期结伴前往美国考察。他们深知在楼市的困局中，“躲得过初一躲不过十五”，美国同行如何执行在低迷期的销售策略，是很值得学习和借鉴的。此番取经，是为2009年的项目开工早作打算，“毕竟2007年拿的高价地，再怎么拖2009年也该开工了。”

　　“中国的房地产业欠债太多，不仅是资金上的，在开发结构和管理结构上也有很多欠债，2009年才是集中还账的时候。”前去美国考察的一位开发商告诉记者，2009年进入全方位调整后，才是中国房地产业为自己“还债”的开始。 (张明)