降价声中“抄底”论再现　楼市各方博弈难休

回首2008年全国楼市，有那么几个词总是不能绕开：拐点、低迷、救市、退房、断供……。

　　2008年进入第四季度，国家高密度出台与房地产有关的各项调控政策，但从效果来看，并没有起到“促涨”的作用。因受国际金融危机和房地产市场自身发展规律的影响，景气指数严重下降。在开发商和消费者都处于观望、胶着状态之时，各种论调充斥耳鼓。其中，“抄底”论再次浮出，不禁让人疑窦顿生。

　　降、降、降……楼价降声 声声入耳

　　2008年9、10月份，国内各大中城市的商品住宅交易没有出现预料中的“金九银十”，惨淡收场。从此楼市江河日下，降声一片。尽管国家出台政策“救市”，也只算是“寒冬”中偶现的“小阳春”。

　　据相关监测数据，1月至11月，作为全国楼市风向标的深圳，商品住宅累计成交均价为每平方米12998元，相比2007年动辄每平方米1.5万元、1.6万元的月度均价而言，下降了很大幅度，特别是关外部分片区的价格已下降50%以上。

　　根显示，深圳住宅价格指数从年初的2308点一路下滑至11月的2248点，下降了60点，跌幅为2.60%，与上年同期相比下跌58点，跌幅为2.51%。

　　而根据数据统计，12月22日至28日一周内，上海的商品房成交面积为44.3万平方米，环比上周增幅18.6%；但成交均价为每平方米1.14万元，环比上周继续回落，下跌5.2%。

　　北京方面，由于限价房的集中成交，以及部分新开盘推行的低价入市策略，使得北京商品住宅每周价格指数继续延续回落，环比下跌都在两位数。

　　据联合地产的监测数据，作为二线城市的排头兵，天津在2008年的最后一周，市内六区成交商品住宅4.08万平方米，较上周涨幅达59.7%。成交均价则再创新低，每平方米跌破万元，均价为9027元，降幅为6%。

　　石家庄市民小巩情绪沮丧，她说：“2007年我买的4000元一平方米的期房，房还没交钥匙，眼下已经落到3000元以下了。”

　　分析师田静认为，从各地房价的图表上看，折线平稳向下，但只能说明总体和平均状态，具体到每个地段要具体分析。像北京的四环以内、天津的市内六区等中心地段房价还是能挺得住，降幅最大的一般地处远郊区县。

　　房价何时探底冲击购房者心理底线

　　12月29日，中观经济调查公司发布2008年最受关注的十大热点问题调查结果，居民关注热点集中在房价、医疗费用、物价水平等。其中，房价以57.6%的百分比高居榜首。

　　那么，2009年的房价会不会保持2008年四季度以来的惯性并延续下去呢？房价何时探底，始终冲击着处于持币观望情绪中的购房者的心理底线。

　　兰德咨询公司总裁宋延庆(宋延庆博客,宋延庆新闻,宋延庆说吧)撰文指出，为什么过去持续打压房价而房价还是快速上涨，现在全力救市而价量还在下跌，都是消费预期的影响使然。无论是过去几年的供需两旺，还是现在的供大于求，都只是表象。潜在需求量始终没有改变，市场供应量也没有大幅度增长，改变的只是消费预期。“买涨不买落”的消费心理预期使得目前的实际购买量大幅下降，而市场供应量却还在增加。

　　种种迹象表明，保障性住房大量入市、商品房供大于求并且空置量将增加、房地产企业资金链紧张，成为影响2009年房价回升的三个重要因素。

　　资料显示，国家仅在2008年对社会保障房的投入就达400亿元，年底前完成保障性住房建设32万套。为刺激内需，从2009年开始，将分三年投入9000亿元，平均每年新增130万套经济适用房。大量保障性住房的入市，将对商品住宅形成“面对面”的挤压。

　　华远集团总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)也在不同场合表示，他估计到2009年，国内的商品房空置量会超过4亿平方米。消化这些数目庞大的“钢筋混凝土”，需要一定的周期。

　　房地产行业是资金密集型产业，资金链断掉就没办法存活。开发商为了接续资金链，降低房价保本或者微利，成为他们最直接有效的选择。

　　天津中原地产投资顾问部总监高飞说，目前，商品住宅的价格处于深度下探的过程。开发商不降价、不开盘，而购房者则处于等待观望中，双方的这种博弈态势在2009年2月以后将会凸显。

　　研究院华北分院的分析师田静则认为，目前不是房地产市场的问题，而是整个经济运行状况的问题。受此影响，楼市回暖最快也得到2009年底、2010年初。对于有改善型需求的消费者来说，可以改变或者调整投资置业计划，但对于刚性需求的购房者则不会等到“探底时刻”。

　　打算2009年国庆节结婚的天津市民吴向南告诉记者，最晚到2009年“五一节”，如果房价还是“光听楼梯响，不见人下来”，也不能再等了，不管啥价都得买，还得是现房，要给房屋装修和筹备婚礼留着时间。

　　业内人士：慎言抄底

　　市场经济就是这样，有看跌的，必然就有看涨的，否则交易根本无法完成。近来，一些房地产门户网站开始启动“楼市抄底行动”，购房者主要来自资金密集或者能源富集的地区，如浙江温州、山西大同、内蒙古鄂尔多斯等地。

　　日前，在一家网站的策划组织下，来自内蒙古鄂尔多斯的购房团乘专机“空降”北京楼市，据说短时间内达成意向几亿元。其中一名购房团成员出言谨慎：“我们不是什么‘抄底团’，只是‘调查团’，只是听说房价降了，所以来看看。”

　　近来楼市利好政策迭出，开发商加大促销力度，以及近来不断有消费者频频交易的消息，这些是否意味着购房人可以出手抄底了呢？

　　田静明确否认这种论调：“抄底？抄什么底？谁也抄不了底。目前楼市正处于供大于求的局面，但未来市场预期不清楚，价格走势仍十分不明朗，应该还没有到价格底端的时候。”

　　高飞也认为，当前不应该存在抄底的说法。国家的政策连续出台，但地方政府的具体办法和各金融机构的实施细则还没有到位，2009年上半年还是调整期和适应期，不会有大起大落。

　　家住天津市南开区的白志祥的说法最能代表普通百姓的想法：如果不着急住，还是再等等看吧。