9000亿保障住房投资恰是市场的“稳定器”

 核心提示：日前，住房和城乡建设部宣布，未来三年计划全国投资9000亿元用于保障性住房。据《信息时报》报道，虽然目前该计划能落实多少还是一个未知数，但是已经有不少业内人士认为，这将加重中低收入者的观望心态，对开发商存量房销售带来更大压力。 据《信息时报》报道，虽然目前该计划能落实多少还是一个未知数，但是已经有不少业内人士认为，这将加重中低收入者的观望心态，对开发商存量房销售带来更大压力。有的专家就认为：9000亿元投入保障房，打乱了市场预期，市场上一部分人本应进入商品房市场，但受保障房的影响，转向保障房市场，从而分流了商品房的市场需求，这将延长正处于下降周期的房地产市场调整期。

    我们认为，说9000亿元投资保障住房增加了房地产市场观望气氛，给楼市回暖带来了压力，其实是夸大了保障型住房对商品房市场的冲击。

    首先，从保障房供应政策机制等看，保障房与商品房是两个相对割裂的市场。经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难，而商品房市场主要是为中高收入以上的群体改善住房提供资源。因此，保障房和商品房的目标群体存在差异。我们通常所说的市场上的住房具有鲜明的双重属性，既是消费品，也是一种投资产品。保障房属于一种滚动性的社会公共资源，它不得出租、出借、经营或违反规定转让，只能自住，当你不住时选择的路子只有一条：退出，因为后面还有人要住。这也就是说保障房只能是住房的消费市场，而非住房的投资市场。也正是基于此考虑，政策规定，保障房一定是小户型，而且只能是每户一套。过去在保障房中出现的大房型以及开豪华车的高收入者拥有的情况并不是制度设计上的错误，而是执行过程中的偏差。

    其次，从房地产市场的容量来看，全国每年销售商品住房约550万套左右。保障性住房当中的200万套廉租房和100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程是政府的“托底”工程，与商品房市场是没有关系的。对商品房市场有关系的400万套经济适用房，平均每年130多万套约占整个商品房市场的20%～25%，应该说这个比例是比较恰当的，之所以认为每年130多万套经济适用房规模过大，主要因为我们过去的规模过小，过去几年我国经济适用房平均每年占房地产市场的份额仅为5%左右，远远不能满足市场需求，导致相当一部分人挤入商品房市场，这是引起房价快速上涨一个重要方面。目前这种规模，不仅可以解决较多家庭的住房困难问题，而且也是对过去保障房不足的补课。

    第三，从中央政府最近出台的一系列“救市”政策来看，无论是降低契税还是有限度解禁“二套房”，目标指向非常明确，那就是不保房价保市场，不保开发商保民生。中央加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，将分流商品房市场需求，抑制房价大幅反弹。

    9000亿元投资不仅仅是一个数字，其深刻含义就在于它是政府保增长、促内需政策的一个重要组成部分。在当前全球金融危机和经济衰退的大背景下，中央希望中国经济能够保持平稳增长。在出口受阻的情况下，那么扩大投资和刺激内需显然是必由之路。在现阶段，比较理想的做法是投资和消费两者并举，而刺激房地产对这两方面都有推动作用。

    与十年前通过住房商品化来拉动经济增长不同,现在强调的是增加保障性住房投资。具体而言,今后三年内,全国将新增200万套廉租房、400万套经济适用房,并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,平均每年达3000亿元。平均每年3000亿元的投资规模相当于2007年全国房地产实际完成投资额2.5万亿元的12%，全国固定资产投资总额的2.6%，对于上下游钢铁、水泥等许多行业将直接创造新的需求。

    住房和城乡建设部有关负责人也表示,加大住房保障投资对拉动固定资产投资和刺激消费有双重促进作用。通过这些大规模住房保障投资,可以促进居民住房消费。另外,居民在获得住房保障后,还能降低对未来的风险预期,加大其他家庭消费。

    由此可见，9000亿元投资既是中央政府保投资促增长、保民生促内需的一大“利器”，同时也是拉动国民经济的重要“引擎”。因此，9000亿元的投资需要的是落实到实处，而不是架空它。