警惕房地产市场失速调整

 国家发改委和国家统计局联合发布的调查数据显示，新房销售价格呈现加速下滑态势并且正在向整个房地产市场蔓延。

    在国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中，有“以合理的价格促进商品住房销售”和“稳定房地产市场”的表述。我们可以将此理解为房价在长周期内低速回落。 居民、房地产企业、商业银行和地方政府四个参与方的共同行为造成了目前的房地产业困局。房价能否实现在长周期内低速回落，取决于上述房地产市场参与各方的行为。所以，分析一下近期房地产市场和各参与方的行为并据以判断其今后的行为趋向，当有助于厘清房地产市场的发展趋势。

    首先，与2003年开始的房地产市场井喷行情相比，目前的商品房市场需求结构悄然发生的最重要变化是，刚性需求或已经得到有效释放，或受到抑制。在前几年房地产市场的蓬勃发展过程中，无论是首次购买自住房需求还是改善型自住房需求，多数已经得到有效的释放。尚未有效释放的刚性需求，随着房价的快速上涨，由于支付能力不足而受到抑制；换句话说，刚性需求转化为弹性需求了。需要指出的是，如果将低收入水平的居民购房需求纳入商品房市场，结果是夸大了商品房市场的需求，为高房价“托市”。低收入水平的居民购房需求应该被纳入保障性住房市场。

    其次，潜在购房者持观望态度。金融危机导致国内外经济快速下滑，居民的收入水平相应下降，并且居民对收入的预期趋于恶化。现实收入和预期收入的下降有效地抑制了购房意愿。股市在过去一年中大幅回落，并将在今年继续维持震荡调整，由此导致的负财富效应恶化了居民的支付能力。房价自回调以来，在羊群效应的驱动下，居民的心理已经由“追涨”转化为观望。退房潮、交易量的回落等显示观望心理日益浓郁。观望态度能否得到转变是房地产市场企稳的关键因素。

    再者，房地产企业的降价行为陷于两难。房地产企业正在面临交易量低迷，新增银行信贷受限，还本付息压力增大等问题，现金流正日趋枯竭。有些房地产企业已经在通过私人借贷融资。因此，降价已成为房地产企业摆脱困境的必要途径。有些学者担心下半年国际热钱将回流并再度推高房地产市场。笔者认为，即使下半年国际金融危机会触底，但不会立即反弹。鉴于此次金融危机的严重性，下半年金融市场和世界经济将继续处于深度调整中，世界各国包括中国的房地产市场调整将不会在短期内结束，热钱不会在泡沫阶段贸然进入房地产市场。所以，依靠热钱缓解房地产企业的融资压力不现实。同时，房地产企业的降价行为也受到抑制。除受到地方政府的行政干预以及担心引发退房等社会问题外，在经济下行、社会总需求收缩的背景下，降价恐强化潜在购房者进一步的降价预期，迫使房地产企业进一步扩大降价空间，触及成本底线。

    还有，商业银行恐面临事后风险，房地产信贷未明显松动。曾经被作为优良资产的房地产信贷，现在已有成为烫手山芋之虞。如果房价缓慢回落，则贷款将逐步收回。如果房价急剧下跌，则放松信贷无异于扩大不良资产。房价的走势事前难以判断。《意见》出台后，银监会强调信贷发放必须在控制风险的前提下进行，各商业银行对二套房贷尤其是改善型住房没有明显放松，显示商业银行忧虑房地产信贷风险。

    最后，地方政府依然热衷于刺激房市的政策。土地出让金已成地方政府的重要财政收入来源，房地产业也已经成为地方经济发展的支柱产业。因此，地方政府有激励先于中央政府采取救市政策。但是，地方政府目前的救市措施着眼于维持高房价，甚至以行政命令禁止房地产企业的降价行为。此类措施虽然能够在短时间内维持高房价，但是实际上正在拖延挽救房地产市场的时机。

    房地产市场的走势取决于市场参与各方能否目标一致，共同行动，慢慢挤出房地产泡沫。希望房地产价格大幅下跌的只有潜在的购房者，但大跌的局面对他们而言恐怕是“收之东隅，失之桑榆”，房地产泡沫的崩溃将使所有市场参与方遭受严重损失。