REICO报告揭秘房地产开发成本 政府收费占49%

焦点房地产网自REICO报告新闻发布会获取最新消息：1月19日，REICO工作室发布了《我国部分房地产企业开发费用分析》专题报告，结果显示，在房地产开发企业的总成本支出里，流向政府的比例占到49.42%，报告建议进一步减轻房企税费。

　　报告首度公开房企开发成本

　　该报告在抽样调查北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的81个项目的基础上产生。结果显示，在房地产开发企业的总成本构成中，土地成本所占比例最高，为41.2%。从房地产开发企业的总支出角度分析，开发和销售环节税收占19.06%，土地成本占30.36%，两项合计总支出中流向政府的比例占到49.42%。在房企的总销售收入中，政府所占份额（税收和土地出让金）占37.37%；企业的非土地成本补偿所占份额36.49%；企业剩余（总销售收入减去总成本和税收）占26.14%。在总销售收入的分布中，政府所占比例高出企业剩余大约11%。

　　在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%。从税收小项看，营业税及地方附加税所占比例最高，为48.84%，其次是企业所得税，为24.33%。税收占开发企业总成本的26.06%，占开发企业总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。

　　REICO工作室研究院王震博士补充：“如果将市政工程成本、公共配套设施成本中政府的隐性收入、税收预缴的利息收入以及各种非税收费等也算入政府所得份额，那么政府所得份额还会增加。”

　　报告建议为房企“减负”

　　报告分析认为：房企费用支出的这种分布状况，尽管对政府而言，可以在在房地产开发阶段获得一次性收入，但是却大大降低了政府可用财力的可持续性。对企业而言，增加了企业的资金负担，而且将本可以分散的金融风险集中到企业身上，大大增加了企业面临的金融风险；在可能的情况下，金融风险还会转移到银行体系上。对房屋购买者而言，则增加了购买房屋的支出负担，相对降低了他们的购买力。

　　由此，报告建议应该从房地产市场的制度层面入手，将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。