土地价值缩水 开发商利润遭稀释

土地压顶，房企弯腰。尽管随着楼市(楼市博客)风向的转变，开发商已经开始正视此前高价拿地、大肆囤地的风险，但如今土地价值的缩水已经对他们的利润造成冲击。

　　今年不是“买地年”

　　主持人：去年土地流拍严重，您认为今年房地产企业对土地的态度会否改变？

　　王震宇：其实土地流拍是两方面的影响，一个是供应，一个是需求。从接下来的土地需求而言，现在房地产企业的胃口是大大降低，可能降了七八成以上，因为过去两年不少企业大肆买地，已经囤积了不少。同时，今年开发商的压力还是很大的，比如说看土地储备，够未来两三年开发的话还比较合适，而那些囤了十年八年的地的，资金压力显而易见。今年对开发商来说都是“卖货年”而不是“买地年”，未来拿现金才是最主要的一个目标。所以在土地需求萎缩的情况下，就算地方政府能够很快降低土地价格，房企也未必有这个出手能力。能够买地的，可能是那些手持净现金的企业，比如大部分香港房企，他们负债率才百分之十几，而内地房企可能高达百分之八十，对于后者，基本上未来一年就是“疗伤”，把自己的资产负债重整，做到健康水平，再去买地。也可能有一些全国性的、向来不是过度扩张的内地房企还有继续买地的能力，除此之外，过去那些为了上市扩充土地储备的买家，今年基本上不会出现。

　　土地风险逐渐爆发

　　主持人：从房地产上市公司的角度考虑，如何对待土地所可能带来的风险？

　　王震宇：市场上所沉淀的土地约近10亿平方米，其中凡是于2007年购入的土地大都因为价格过高而存在风险。如果依照2006年的土地成本和房地产上市公司2007年购入土地的价值进行评估，多数公司都需要进行规模不小的土地存货减计。根据我们的评估，在雅居乐、碧桂园(企业专区,旗下楼盘)、中国海外、绿城、合生创展、世茂房地产、SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)、合景泰富、富力地产(企业专区,旗下楼盘)9家内房股中，2007年所获土地的存货减计量将达到403亿元人民币。

　　对于土地存货减计量相对较高的公司而言，为了今后两年的利润增长空间，建议有能力的最好进行一些减值拨备。至于提取多少拨备，很难给出一个准确的数据。实际上很多土地买下来后，还要看未来实际成型的产品，产品是高价还是低价，所以这方面有很多主观因素，还要看企业对于未来的展望和预期。如果房价继续下调，土地拨备的情况可能更常见。

　　两成利润视乎合理

　　主持人：那您对今年房地产企业的盈利能力作何预期？

　　王震宇：现在大部分房企比较现实，会下调盈利预期。如果要问市场可以接受的价格水平，我想最终会稳定在大概两成毛利左右。未来的走势就是大部分开发商利润率会继续走低，直到趋向于大概这个水平，这也才是市场可以接受、觉得合理的一个水平。我们也对一些内房股作了调查和预测，利润下降三成以上的很普遍，今年的销售盈利则可能呈现分化加剧的局面。从内房股的角度看，整体市盈率从去年年初的24倍左右跌到最低才5倍，然后反弹到目前大约9倍，未来我们预测大概会在8到12倍之间，因为盈利的增长不会太乐观。

　　从宏观方面来看，大部分上市房企问题不大，但是有些二线房企或正在准备上市又买了很多高价土地的房企，今年没有大量的资金，可能他们的风险最大；再就是比较小的房企，因为各种关系，他们可能只持有一两块地，管理比较保守，基本上也没有资金压力。所以，这次风险最大的反倒是中型房企，未必是大型的，因为他们大到足以影响银行的借贷态度。