牛年牛市 房价降到购买力原点方可以破局

　岁末年初的房地产市场在寒冬中迎来各种“声音”：有“谁降价就查处谁”的怪论，有“房价不能再涨了”的忠言,有政府“不托市”的表态，也有“买房爱国”的奇谈。多元的声音背后，凸现了一幅复杂的楼市图景。

　　2009年是“我国进入新世纪以来经济发展最困难的一年”。牛年楼市担当拉动内需的重任，它该有怎样的愿景?如果答案离不开“去存货、保投资、带就业、控风险”，那么，用什么来打破当下的楼市低迷?业内专家指出，通过市场手段合理调整，让楼市回到购买力原点，在实现房地产业的再平衡中激活市场，而不是继续往日的赌性，楼市才可能迎来可持续发展的健康未来。

　　旗帜鲜明 “不托市”与“买房爱国”奇谈

　　“房价不能高，不能再涨了。”日前，在参加上海市十三届人民代表大会第二次会议徐汇代表团审议时，作为人大代表的中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声语重心长。

　　此前，同样是在地方“两会”期间，北京市长郭金龙在参加朝阳区人大代表团的分组审议时，直言政府“不托市”：“价格太离奇了，老百姓不喜欢你……一个月收入还买不了一平方米，我还爱你吗?”他认为北京楼市低迷，房价离谱是重要原因。

　　一南一北，中国最重要的两个中心城市的高层官员的这番表态，赢得了舆论的高度赞扬，认为这体现了执政者关注民生、实事求是的态度，体现了科学发展观要求。

　　与以往不同的是，此次刺激楼市，更强调了政府的民生保障功能，主要着眼于经济适用房和廉租房等保障性住房建设，同时希望开发商顺应市场变化，主动降价，与政府一起推动楼市回暖，即“救楼市”而非“救房价”。

　　但仍有部分地方官员出于一地一城的小利益，对中央 “稳定房地产市场”的政策会错意、表错情。先有南京江宁区房管局长周久耕 “训诫”开发商：谁降价就查处谁。最近又有安徽合肥市规划局局长在当地电视台镜头前喊出“买房就是爱国”的口号。

　　上海白领朱秋霞说：“当老百姓的购买力达不到房价水平时，透支购房恰恰抑制了其他消费。这时鼓吹‘买房就是爱国’，无疑是一场轻佻的作秀。”

　　楼市要回到购买力原点

　　自2008年第四季度以来，一系列刺激楼市的政策相继出台。如个人住房贷款利率优惠下浮30%、最低首付款比例调整为20%;首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税等等，这些本为鼓励消费的政策，被一些利益相关方理解为“稳定房价”、甚至阻止房价回调之举。个别开发商甚至就此鼓吹房价继续上涨。

　　对此，万科的王石(王石博客)在《危机让我们回到原点》的博文中的“检讨”颇值得玩味：“实际上我们看到2007年两个指标是有问题的。一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大。还有一个是越来越多资金注入房地产，所以库存越来越多，造成了大量的积压。这两个指标越来越高，市场一定会发生变化。从市场的长远角度来看，企业要克服侥幸心理，减少一些赌性。”

　　其实，眼下借稳定楼市之名，动辄将合乎市场规律的房价回调等同于“崩盘”横加指责的行为，实质上还是楼市赌性的某种延续。殊不知，在政策之外，对房价回调的最大支撑就是消费能力，即楼市购买力。只有当房价回调到主流现实购买力能够承受的范围内，销售才会获得支撑，所谓楼市“见底”。

　　“去存货、保投资、带就业、控风险”

　　对于商品房市场而言，最能打破当下僵持局面的，应该是 “价跌量升”。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2008年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，这是全国70个大中城市房价近3年多来首次下降。而截至2008年11月末，全国商品房空置面积达1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比前10个月提高了2.2个百分点。

　　业内人士指出，对于房地产市场，当前政府第一需要的是房地产投资带动经济增长及其所创造的就业岗位，其次才是来自于房地产行业的税收和土地出让金。换句话说，对于政府而言，保持房地产高成交量比维持高房价更重要。