观察：住房空置率夸大误市 政府收购应有"度"

近期，开发商就商品房空置面积大做文章，将空置率夸大引人关注，一些地方政府因此作出收购空置商品房的表态。专家认为，开发商夸大空置率是在误导市场，当前空置房面积增加主要是房价过高、产品结构不合理等原因造成的，地方政府收购空置商品房应把握好度。

　　被夸大的空置率

　　近期，一些房地产开发巨头制造了一波“空置率危言”，他们根据国家统计局的数据，以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础，推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，自然而然地推算出2009年全国商品房空置率将达30%以上，这将“大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。”

　　各地开发商纷纷响应，商品房空置率高企的消息频频见诸当地媒体。在福州，一些开发商甚至传出这个城市商品房空置率将达50%的高危水平的说法，并要求政府进一步采取措施“救市”。

　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权认为，开发商们错误计算得出了一个夸大的空置率，误导市场的用意明显。按国际惯例，空置率是把一级市场待售、待租的房产面积除以可用住房和其他商品用房的全部存量面积的结果，而不是商品房空置面积除以当年竣工商品房的面积。

　　“2007年底，我国城镇住宅建筑面积104.35亿平方米，当年商品房空置面积1.23亿平方米，空置率仅为1.2%。2008年全国商品房空置面积虽有所增加，但我国城镇住宅建筑面积总数也在增长，因此空置率在1%至1.5%的正常范围，距开发商所谓的‘商品房空置率10%的警戒线’甚远。”景乃权说。

　　空置面积增加的真正原因

　　“2008年以来，在楼市出现调整迹象时，房地产开发量延续了2006年以来的增长势头，而需求量却突然大幅萎缩，市场供求陷入严重失衡的状态。”厦门大学教授陈培爱认为，目前，商品房空置面积的增加不是传统意义上的市场供大于求，根本原因是缺乏有效的供求关系。

　　以厦门市为例，2008年，这个城市的商品房均价从最高时的每平方米15000多元跌到了万元以下。专家认为，目前该市房价仍显偏高，阻碍了市场需求的进一步释放。按这个城市工薪家庭年均收入4万多元计算，普遍承受不了50万元以上的住房；如果按90平方米计算，工薪家庭能够承受的合理房价不应高于每平方米5500元。

　　福州市房地产指数报告显示，2008年，福州市新建商品房建筑总面积500多万平方米，90平方米以下的普通商品房占50%左右。福建省内一家大型房地产开发公司企划部负责人告诉记者，2008年，新建商品房竣工前出售30%至50%已是相当不错的业绩，50%的空置率也是正常的。从福州市商品房空置情况来看，130平方米以上的大户型占了空置面积的大多数，而中小户型处于热销状态，空置的不多。

　　“当前，房价仍然偏高、住宅产品结构不合理、房地产投资功能被过分夸大等，才是造成商品房空置面积增加的真正原因。”景乃权说。

　　政府“购房”引发争议

　　近日，福州市公开表示，鼓励政府部门或国有企业收购空置商品房，作为扩大保障性住房的房源；或采取现金补贴的方式，鼓励符合经济适用住房购买条件的市民去购买空置房。与此同时，北京、南京、广州、郑州等地也纷纷表示，考虑把空置商品房变成社会保障性住房。地方政府的这类表态引发争议。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，地方政府出台收购空置房的做法，客观上有助于减轻各地楼市的供求矛盾，加快开发商的资金回笼。对地方政府而言，收购合适的空置房用作保障性住房，将大大缩短扩大保障性住房的建设周期，可以节省建设用地和开发成本。

　　而福州的一些市民认为，政府收购空置商品房的做法等于是在维持高房价。楼市低迷迹象虽已显现多时，但不少开发商仍未真正下调房价，而是寄希望于政府救市政策，才会造成房屋滞销加剧。地方普遍面临财政减收，政府财政应尽可能多地用在保障实体经济发展和促进社会就业上，而不是帮开发商买单。

　　福建省建设厅有关负责人近日召开新闻发布会时，对地方政府收购空置商品房作为保障房的做法表示赞成。这位负责人同时还说，有关收购的细节问题，地方政府仍在研究中。

　　政府收购应有度

　　一些专家认为，地方政府在出台收购空置商品房等救市措施时应把握好尺度。

　　首先，正确评价商品房空置率问题，以免影响宏观决策。房地产市场有一定量空置面积十分正常，合理的空置率有助于房价充分竞争，解决因房价过高阻碍房地产业健康发展和扩大内需乏力等问题，同时购房者也能在价格竞争中获得更多实惠。

　　其次，地方政府如要收购空置商品房，操作方案必须经过全面研究。明确目的是“迅速扩大保障性住房的来源”，而不是替开发商买单；在享有保障性住房或现金补贴方面，一定要照顾到社会公平；建立健全保障性住房的各项管理制度，最大程度地发挥保障房的社会效益。

　　第三，防止收购操作成为新的腐败温床。目前，开发商回笼资金普遍吃紧，政府帮助其消化空置房，这一过程可能会掺杂诸多利益，必须确保整个过程公开、公正、公平。

　　第四，地方政府应在实施保障房建设方面多下工夫。尽快落实保障住房项目建设，保障中低收入家庭住房的同时也能有效启动内需；进一步调整住房市场产品结构，住房市场产品结构呈现多样化，有利于房价回归到合理区间，促进房地产市场健康持续发展