政策放宽将助推楼市 消化库存一线城市尚乐观

2009年楼市面临消化“库存”压力。DTZ戴德梁行研究表明，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的存量商品住宅约3800万平方米，消化这些市场存量平均要9个月。其中上海压力最轻，目前市场存量仅需4个月消化。而厦门、武汉、成都等地压力较大，需要一年以上的时间方能消化目前存量的新建商品住宅。

　　土地、住宅市场都有积压

　　数据显示，1998-2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，土地市场“主动性积压”现象严重。

　　而在住宅市场却显现“被动性积压”。2007年为了抑制日趋严重的囤积土地、捂盘惜售及不断涌现的投机行为，政府在规范土地市场的同时，出台了第二套房贷政策，市场成交随即出现萎缩。进入2008年，DTZ戴德梁行所监测的全国重点城市的商品住宅市场调整也较为明显，成交量同比下滑46%，萎缩程度远远高于全国平均水平。这些城市商品住宅价格整体回落幅度达到13%。

　　DTZ戴德梁行监测的数据显示，这些重点城市过去三年内存量商品住宅约3800万平方米，如果按现有成交速度来测算，预计至少要9个月的时间才能基本消化。

　　消化库存一线城市尚乐观

　　据DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼介绍，以北京、广州、上海三大一线城市为例，由于自2007年10月较早步入调整，价格回落相对较为充分，近期市场运行得到了成交量的有力支撑，较好地消化了部分库存。以上海为例，存量商品住宅约302万平方米，目前每月成交量约79万平方米，消化这些市场存量需要4个月时间。北京、广州两地，预计未来消化存量的时间都在5个月左右。

　　由于成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市调整略晚，调整尚需时日，库存消化预计需要12-16个月的时间，整体库存压力较大。

　　宏观政策放宽将助推楼市

　　去年9月，央行结束长达二年零四个月的信贷紧缩，在短短3个月时间就将存贷款利率恢复到信贷紧缩前的水平，在降低购房成本的同时，不断向市场释放流动性。为消化现有新建商品房库存，各地出台放宽第二套房贷等楼市新政以鼓励改善性需求释放，稳定住宅市场发展。

　　蒋尚礼认为，对于政府未来花大力气兴建的保障性住房对于一、二、三线城市的影响将各不相同，对部分二、三线城市来讲，经济适用房对商品住房的替代效性较为明显，一定程度将抑制市场库存的消化；因此未来更多的二、三线城市会将经济适用房建设与廉租房建设并轨，减少经济适用房对于新建商品房库存的冲击。