销售阻力巨大 2009年龙头房企降价幅度会更猛

近日，碧桂园宣布，截至2008年12月31日，公司实现合同销售额175亿元，同比增长10.6%。此前，金地、中海、保利、世茂等企业都宣布2008年的销售额超过了100亿元，这些企业的销售额都较2007年出现了较大幅度的增长。与此同时，包括万科、富力、世茂在内的地产龙头企业，纷纷宣布今年的销售目标将会高于去年。

　　扩大推盘量

　　香港世茂房地产董事会秘书前日表示，今年世茂房地产将推30余盘上市，目标销售额将达到150亿元。已公布今年销售目标的富力地产，虽然220亿元的金额比去年的160亿元多了不少，但销售规模大幅度增加，扩展到38盘的供应总量。金地上海公司的有关人士介绍，今年金地在上海的项目将加大投资规模。

　　除了上述已公布销售计划的房企外，其余大多数房企暂时仍然没有明确今年的销售任务和指标，但是都明确表示今年的销售量将会较去年增加不少。

　　这些行业领头羊的表态，显示出今年市场的供应量将大大高于去年。显然，今年房企不再指望通过提高楼盘售价来增加销售业绩，而是通过提高销售量实现销售目标。

　　销售阻力巨大

　　据监测，去年全国在建的商品住宅总量达到20多亿平方米的规模，有15亿平方米左右的规模需要在今年消化。此前有媒体曾统计，北京、上海、广州三地可售住宅面积约为2800万平方米，消化上述存量房至少需要两年多的时间。

　　如此大规模的供应量，对今年房企卖房将带来巨大的压力。此前，某房企市场部经理称，按目前的趋势，一个年销售计划40多万平方米的公司，能在一个月卖掉1万平方米，已是非常不错的业绩。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，房地产企业如果要完成今年的销售目标，必须确保每一个楼盘的销售率超过百分之六七十，项目开盘当月的销售量至少要达到20%以上。

　　此前，万科董事长王石便预言，今年的市场会比去年更为严峻。潘石屹指出，近七成房企财务状况不佳，他们需要卖出手中滞销的房源。

　　降价幅度将会更猛

　　最新报告显示，宁波、重庆、成都、北京、南京和福州六个城市成为2008年全国新建商品住宅成交量下滑的重灾区，成交量分别下滑了61.9%、54.9%、49%、39.2%、39.1%和39%。全国房价下跌最大的城市——广州跌幅达到15.1%。分析师薛建雄由此认为，只有房价的大幅回调，才能刺激这些城市成交量的回暖。

　　包括世茂等房企，虽然都强调今年的销售业绩会较去年提高，但却无法保证今年的经营利润率会高于去年。大部分房企表示，楼盘的销售价格和销售利润要根据市场作出必要的调整。

　　万科总裁助理肖莉预计公司2008年的经营利润率 （扣除营业税等影响）为26%左右，2009年为20%～22%。中金公司的报告预测，2009年主要房企的盈利将在2008年基础上下调5%～10%。