救市政策落实"出尔反尔" 影响房地产市场预期

“牛”年已至，但楼市内的观望气氛依旧浓重。据统计，春节假期中，北京、上海、深圳、广州楼市的成交量同比分别下滑约96%、26%、84%和13%。业内认为，尽管房地产新政在各地已开始显现一定效果，但整个楼市颓势未改。购房者信心未完全恢复是一个原因，而政策在落实过程中产生的不少问题也影响着市场预期。

　　购房者：等、靠、要

　　从记者近期接触到的一些购房者来看，“等降价、靠政策、要优惠”成为主要特点。

　　“现在买房当然是以价格为重啦。”打算购买婚房的杨小姐向记者表示。还和父母住在老房子里的她，上月拉着丈夫参加了一次新年看房团活动，参观了上海浦东的3、4个楼盘。“集体看房的好处就是可以根据自己的意向选择路线，一次看多个楼盘，多做比较。”杨小姐坦言自己主要是来比较价格的，在她看的几个楼盘里，有的总价优惠1万-2万元，有的直接给出8.8折。“虽然有政策优惠，不过我还是想再等等。年初开发商有新动作的不多，到6-8月份降价的可能更多，即便那个时候房价没有继续回落，也许正说明楼市已基本见底。”

　　“我倒觉得现在房价跌得已经比较明显了。”已出手的陆先生却有着不同的想法。他在去年年底预订了住所附近一个楼盘的一套两房。“我是看着这个楼盘造起来的，我们这里房价曾高达每平方米12000元，现在这个楼盘二期才开8000多，我觉得已经可以了。”不过对他来说，楼市新政的出台是主要的兴奋点。“家里正好没有买过商品住宅，可享受到各项政策优惠措施，所以觉得是个入市的好时机。”

　　“二手房市场内购房态度分化更明显，砍价很普遍。”正在淘房的黄先生则觉得二手房市场的优惠空间会更大。“我觉得买二手房并不比买一手房显得麻烦，确定自己想要的区域、楼盘、价格，就到中介那里去留个名，有合适的就去看看，和业主讨价还价也是必然的。其实有些投资客耐不住了，自己就把挂牌价格给降下来了，我就看到一套110万的房子没几个礼拜就变90万了。”

　　新政：落地需谨慎

　　除了购房者的信心未稳，救市举措中的一些“举棋不定”也影响着市场预期。

　　如本周春节长假一结束，就见到了两则“暂停”的消息：一是春节前出台了包括“购房退个税”等17条地方救市政策的重庆，突然接到国务院通知要求暂停购房退税细则的拟订；二是原先表示“2月1日起房贷利率自动调至7折”的工商银行“爽约”，称还需等待总行制订的操作细则出台。

　　一些业内人士向记者表示，任何政策的落实都不容易，重庆和工行“收回成命”也是情有可原——毕竟买房和个税是两个系统的两码事，其中还涉及国税，不是光地方能说了算的，何况购房退税政策影响太大，需要谨慎；自动下调房贷利率则对操作系统提出考验，客户情况各不相同，执行标准不敲定的确是个问题。但业内人士同时指出，政策实施过程中的各种不确定可能对市场预期带来不利影响。如工行“爽约”的消息曝光后，就有猜测称银行暂不执行新政是因为监管层可能再次调整房贷优惠利率。

　　又如去年年底出台的“国十三条”强化了地方政府稳定房地产市场的职责，并给予地方一定的“救市自主权”，表示“各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。”但很快住建部又强调今年要加强地方政策的严肃性和合法性，因此“地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策。”照此看来，重庆在制订自己的救市政策前就该把握好尺度，不应给市场制造“幻想”。

　　基调：三保三不保

　　在业内看来，政府对此前楼市调控政策的“松绑”，都是基于当前楼市形势，即便再有放松，首先也是市场进一步发生变化。复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，“三保三不保”的基本原则是不会变的。

　　一是“保市场不保价格”。“显然，房地产业至少近期在国民经济中的支柱产业地位是不可动摇的，楼市成交逐步萎缩的局面若不及时扭转，对控制我国当前经济下行趋势是绝对不利的。现在出台的楼市新政都是为了活跃市场、促进交易，一句话，是为了救成交量。”尹伯成表示，“然而，实践证明，新政效果至今还甚为有限。症结何在？就是房价依然偏高。在高价格和支付力相对不足这一核心矛盾面前，刺激需求的最好药方必然是降价促销。”

　　二是“保民生不保开发商利润”。“通过保障性住房建设解决中低收入家庭住房问题是政府的责任，但开发商不见得高兴，因为这会分流商品房市场需求，加大房价下调压力，从而影响利润。问题是，目前国内房价下调的幅度，是否已达威胁开发商生存因而需要政府来加以保护的地步。在市场经济中，企业要通过自己的经营在竞争中生存发展，其盈亏政府不应当也无能力加以保护，这与政府要保障中低收入家庭的居住生存权完全是两码事。”尹伯成表示。

　　三是“保消费不保投资”。“铁的事实告诉我们，这些年来推动我国房价持续上涨的主要动力来自投资性需求，仅靠刚性的自住需求，房价是不可能如此快如此高地上涨的。普通消费者尽管在楼市内是居多数的购买者，然而并不是房价上涨的推动者，而只是跟风者。”尹伯成表示，“正是基于这一点，可以预期，即使政府在将来认为有必要出台一些更宽松的楼市政策时，也依然会继续紧握支持与鼓励消费而抑制与规范投资这一大方向。比如现在许多人都在议论的购房退税政策，将来如有必要时也不是没有可能出台，但至多只会对消费性购房（例如首次购房或改善性购房）实行退税，决不会对投资性购买多套房产实行退税，否则的话，就会又一次引来投资性需求膨胀，推动房价在现有水平上继续上涨，甚至把整个房地产业乃至整个国民经济推向危险的境地。