下行趋势难改 海外私募资本潜入二三线城市

尽管房地产行业整体下行趋势暂时难改，但商业地产，尤其是二三线城市的商业地产在近期却成为部分资本的追逐目标，专家预计明年将是外资收购我国商业地产的高峰期。

　　资本纷纷涌入

　　"现在正有一批外资活跃在国内的二三线城市，准备抄底商业地产。"国际物业顾问DT Z戴德梁行华北区董事总经理何衍钧日前透露，近半年以来，虽然房地产市场持续下行，但商业地产逐渐成为外国投资者的目标，一批来自澳大利亚等国的基金正积极考察商业地产，并在沈阳等地下单购入不动产。其中，由于看好中国消费前景，商铺成为最为抢手的投资标的，其次是写字楼;由于二线城市投资成本较低，受到了更多投资者的关注，有专家估计，已有约5亿美元的私募资金在中国的二三线城市接盘。

　　日前，美国华平基金一次性投资1亿美元整体收购西安大唐不夜城A地块10万平方米商建物业;中东欧规模最大的房地产企业环达通则制定了在中国二三线城市发展的策略，2008年底拿下大连29万平方米商业用地，2009年1月在成都投资的凯丹广场动工。

　　对此，DTZ戴德梁行华北区商业部(商铺)主管聂绮冰表示，投资商业地产在经济转好时更容易获得高额回报，预计明年将是外资收购商业地产的高峰期。

　　与外资不谋而合，国内地产大佬冯仑 潘石屹 也多次在不同场合表示看好商业地产前景。万通董事局主席冯仑表示，目前我国的房地产市场中，"住宅产业深受政策因素影响，逐步脱离理性商品市场规律，让我们越来越难判断了;而商用不动产市场化程度高，要特别关注，我们希望在这些领域的创新可以得到市场的回馈，可以得到变现的机会。"

　　冯仑认为，未来三到五年间，我国商业住宅供应十分充足，住宅市场开发空间有限。在美国等发达国家，商业地产开发企业的市值远大于住宅开发企业，商业地产将成为房地产行业的下一个发展机会。"在上一个房地产蜜月当中，我们为全球贡献了一个最大的住宅公司--万科，我个人认为下一个蜜月来的时候，我们会为全球贡献一个最大的商用不动产公司"。

　　二线城市成主战场

　　对于商业地产的未来，DTZ戴德梁行华北区董事张家鹏认为投资群"看完印度、看完越南、看完欧洲美国，仍只有中国有利可图"。他表示，从全球范围来看，中国市场稳定，并且"起码还是在增长";长远来看，中国仍需解决城市化问题，二线城市是目前的最大主力。而商业地产和住宅的属性完全不一样，除非经济体发生本质变化才会受到市场影响，不像住宅市场经济一旦下滑就会遭遇打压。以北京为例，眼下两极化发展趋势明显，虽然整体租金下滑，但核心物业的租金仍然在上涨。而此前第一太平戴维斯提供的数据显示，除北京、上海等城市外，不少城市仍缺乏足够的商用物业为经济发展配套，以天津为例，甲级写字楼仅有30万平方米，符合甲A级标准的写字楼约为10万平米，整个城市的甲A级标准写字楼体量甚至不如北京CBD区域一栋写字楼。其他二、三线城市的供求情况更不容乐观。

　　数据显示，根据北京、深圳、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、长沙、南昌、苏州、大连、青岛、西安等16个城市的投资额数据，二三线城市在2008年得到更多资金的支持，投资额增幅明显高于全国平均水平。1-11月，京深沪广四大城市投资额同比增速分别为-7.1%、1.7%、4.7%、13.4%。二三线城市中，西安、南昌、天津分别为39.8%、35.0%、28.9%，苏州、大连、杭州等城市投资额增速均超过20%。而造成这种情况的原因或是由于二线城市房地产市场起步晚，房价/地价水平相对较低，市场空间相对较大;另外，以深圳、上海为首的一线城市08年房价降幅较为明显，一定程度上影响了当地投资者的信心。

　　悬念仍存

　　尽管不少资本逆势流入商业不动产领域，但在房地产整体行业下行趋势下，商业地产能否独善其身悬念犹存。

　　2008年1-11月，我国住宅开发投资额为19332.66亿 元，同比增长25.21%;办公楼和商业营业用房投资额分别为923.15亿元和2695.44亿元，分别同比增长0.04%和16.08%。业内人士认为，住宅投资增幅仍远高于非住宅物业投资原因有两点：第一，商业地产投资周期更长，资金规模要求更高，在市场调整期，企业更倾向于选择投资周期相对较短、资金需求相对较低的住宅项目;第二，历史累计效应，2008年中国房地产市场调整幅度较大，销售面积、销售额等指标降幅明显(1-11月分别同比下降18.3%和19.75%)，但由于房地产市场本身的周期性，多数企业在2006-2007年期间大举扩张期时，在物业类型选择上更倾向于住宅市场(2006-2007年住宅市场投资额增幅均高于非住宅市场)，因此2008年企业在放缓投资时，住宅市场因为拥有更多的历史项目储备，仍会保持较高的投资增速。

　　此外，专注于商业地产的私募股权投资也陷入低谷。据清科研究中心统计，2008年房地产行业共发生12笔私募股权投资案例，比去年减少了22笔，披露的投资金额为17.10亿美元，比去年减少22.49亿美元，投资案例数和投资金额的下降幅度均超过了50%。

　　与此同时，商业地产项目的甩卖趋势仍在继续，李嘉诚近期相继抛售位于长宁区的上海黄金城道商铺及浦东的御翠园8栋商业别墅及会所;商业地产退地大单出现，郭鹤年旗下的嘉里建设和香格里拉日前联合宣布，"放弃购买唐山市地块之权利"，按照此前计划，该地块将用作酒店、住宅和商业物业开发。为此，两公司将合计支付2390万港元的退地罚金。尽管存在分歧，但二三线城市的商业地产仍然被部分资本所看好。而此前中国证券报记者在采访温州投资者时，他们亦表示在住宅市场无利可图的情况下，已经把目光转向二三线城市和商用不动产，目的在于博取租金长期收益。2009年，在房地产市场整体下行趋势难改的背景下，商业地产、特别是二三线城市的商业地产或将成为市场亮色。