2009新春开局楼市释放淡季信号

　新春伊始，各地楼市依旧在低谷徘徊，此前成交量小幅反弹的势头到春节戛然而止。据公开数据显示，京、沪、深、穗四城在春节7天长假中，仅卖出600余套商品住宅。即便这个时段是楼市销售的传统淡季，但与往年相比，这样的成交量仍显得过于“寒酸”。

　　尽管业界并不把春节7天的成交量看作是日后楼市的晴雨表，但记者采访的多位专家及开发商一致认为，新春的低迷开局释放了淡季信号，今后一段时间内楼市将在底部盘整，箱底振荡。

　　但一些市场分析人士仍然捕捉到了积极信号。他们认为，由于滞后性，先前出台的一系列政策将在半年后显现效应，届时投资环境也已过了恐慌期，楼市有望在今年下半年反弹回暖。

　　反弹势头戛然而止

　　去年11月，京、沪、深等地的楼市经历了半年来第一次成交量的反弹，但这股势头在进入春节前后便已显得后劲不足。据统计，全国大部分城市在春节期间的住宅成交量环比下跌较大，一些城市的跌幅甚至达到90%以上。

　　据中国指数研究院统计，春节前一周(1月19日~1月25日)，北京市住宅成交量为865套，环比下跌过半；春节期间(1月26日~2月1日)，北京市房屋成交量更是跌至37套，环比下跌九成多。

　　上海楼市则是量价齐跌。佑威楼市通系统的数据显示，春节长假7天上海全市商品房成交面积为1.86万平方米，相比上一周减少了87%；成交均价为11654元/平方米，相比上一周下跌了15%；中心城区新建商品住宅则几乎 “零成交”。

　　广州和深圳的销售情况同样不乐观。广州市今年春节期间总成交量为283套，同比去年春节下降了12.5%。深圳在春节7天内商品住宅成交总套数为77套，环比减少83.65%，其中1月26~28日三天成交量为零。

　　除上述城市外，杭州、南京、长沙、合肥等省会城市在春节期间的住宅成交量也只有两位数，天津、济南、东莞、包头等城市甚至交出了个位数的成绩单。惟有重庆和成都情况稍微良好，成交量分别达到418和179套。

　　虽然春节一直是楼市的传统淡季，但今年的市场表现显然要比往年更为惨淡。事实上，多数人在接受记者采访时对今年春节的低迷态势早有心理准备。“春节几天人们大多外出，本身就为淡季，加上近来楼市始终没有走出低谷，成交量如此低迷也并不奇怪。”易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭(杨红旭博客)说。

　　然而，下跌的不仅是成交量，楼市各项数据指标都在全面下降。据中国指数研究院统计，北京2008年1~11月房地产开发投资增长率同比由19%降至-5.1%，这是10多年来首次出现负增长。与此同时，作为房地产市场供应先行指标，北京商品房新开工面积和施工面积也双双出现下滑。

　　“政策依赖”加剧观望

　　一个不容忽视的事实是，1月23日，北京市赶在春节前发布了第二轮楼市新政，包括彻底松绑购买二套普通住房的贷款限制、暂停对外国人在京购房的相关限制等较大力度的刺激政策，但显然之后的春节表现并未达到新政颁布的意图。

　　“去年11月颁布的第一轮楼市新政已经释放了一批积累已久的购买力，但上一波反弹的势头在今年1月已经式微，因此北京才马不停蹄地出台了第二轮新政，其效果可能要一段时间后才能显现。”中原地产(中原地产博客)华北区域总经理李文杰(李文杰博客)分析。

　　远洋地产(企业专区,旗下楼盘)销售总监肖劲(肖劲博客)则把低迷的原因归结为具有稳定收入的这一主力客户群目前购买信心不足。

　　“在全球经济危机的冲击下，大家的购房欲望都在下降。北京住宅市场在今年4、5月也难看到底。”SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)有限公司董事长潘石屹(潘石屹博客)直言。

　　多数开发商对市场似乎也缺乏热情，申请销售证的意愿和力度明显下降。世联地产(世联地产博客)董事长陈劲松(陈劲松博客)认为春节后仍会是淡季，因此还将公司的新春假期延长。

　　以北京为例。据亚豪机构统计数据显示，2009年1月，北京开发商领取预售许可证的项目共有23个，环比去年12月份下降了37.8%。其中，住宅项目仅为17个，预售面积为49.7万平方米。而在2008年1月，北京新推盘有44个，其中纯新盘便有12个。

　　新盘数量减少的原因，除去各公司的销售策略之外，主要还在于各大开发商都面临巨大的存货压力。潘石屹分析，北京住宅市场上存量房在1925万平方米至2250万平方米之间，即使按最小存量计算，北京2008年末的住宅存量比2007年上升了61%。

　　“目前的工作主要集中于消化存货。”阳光100(企业专区,旗下楼盘)常务副总经理范小冲(范小冲博客)与肖劲不约而同地表示。

　　“开发商在观望，购房者也在观望，他们都期待未来还有更大力度的刺激政策出台。”李文杰说：“不过博弈的天平已由去年前三季度倾向开发商，转变为倾向购房者。因此，从观望的程度上来看，购房者依然大于开发商。”

　　显然，利润空间仍然是开发商的最大顾虑。“与其赔本卖房不如再等等看。”肖劲说。他认为，目前新开楼盘的开盘价大多与成本价持平甚至略低于成本，即便销售也没有大的利润空间。

　　房价仍有调整空间

　　接受记者采访的多数业内人士均表示，房地产市场将在未来很长一段时间内处于波澜不惊的状态。“成交量已经见底，今后一段时间内不会有太大波动，但房价难以见底，仍有调整空间。”杨红旭说。

　　“买卖双方仍然保持着观望的状态，主要原因在于当前局势扑朔迷离，谁都不好判断后市究竟会如何，即便是政府也是在观望中酝酿下一步政策安排。”李文杰说。

　　尽管有所忧虑，但多数人士对后市依然保持乐观，尽管他们对于楼市何时会再次回暖的看法不一。

　　范小冲认为，经过本轮低迷期后，一季度末楼市可能再次迎来一次成交量的反弹，理由是“政策效应的滞后显现”。

　　李文杰则认为，今年下半年可能才会出现回暖的迹象。“等到过了这一段投资恐慌期，今年下半年肯定会迎来一些积极变化。”他同样把政策原因放在重要位置，认为自去年年底出台的一系列政策效应可能会在今年下半年集中显现。

　　“虽然后续还可能出台一些利好政策，但对市场的影响不会太大，毕竟对房地产市场起决定作用的几大政策手段已经用完。”李文杰说。

　　但业内的一个共识是，无论何时回暖，成交量将成为衡量标准。

　　“楼市恢复信心的标志不是价格，而是成交量。”潘石屹说。

　　主管部门对于成交量这一指标亦是相当看重。在前不久召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新表态，2009年会进一步鼓励普通商品住房消费，“支持房地产开发企业以合理价格促进销售”。

　　“春节才过完，开发商并不急于推盘，到三、四月份才会逐渐积极。显然，今年二季度在开发商眼里才更为重要。”杨红旭认为，今年4月份将是新一轮促销的开始