楼市调控由放松变扩张 业内期待更多政策出台

“我国的房地产政策正在由放松上一轮的紧缩性调控转变为新一轮的扩张型调控。”上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)在接受中国证券报记者采访时表示，房地产调控政策将在今年实现这一质变，政策松紧度将基本上回归到2003年之前。值得关注的是，2006年来执行至今的“70/90”政策可能放松。

　　逐渐松绑

　　2008年下半年开始，我国的房地产政策开始逐渐松绑，但面对依然虚高的房价，政府“心有余悸”，救市政策推出亦步亦趋，关注领域主要限于首套自住型需求及保障性住房。部分地方政府及业内不少开发企业对此并不满足，希冀更为宽松的调控政策，更有官员喊出“买房就是爱国”的口号。

　　对此，北京师范大学房地产研究中心主任董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)认为，现在房地产救市思路“左摇右摆，根本解决不了问题”。而杨红旭则认为，从近几年宏观调控的阶段和性质上分析，我国的房地产政策可划分为三个阶段：第一阶段，2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，延续至2008年上半年；第二阶段，从2008年下半年开始，由地方到中央开始放松调控，为过渡性的阶段；第三阶段，预计2009年房地产调控将告别紧缩型调控，正式步入扩张型调控阶段，这也就意味着政策的松紧度将基本上回归到2003年之前。

　　但代表草根民意的网民对充斥市场的“救楼市”口号并不买账，焦点房地产网日前开展名为“该不该救房地产”的网络调查，截至发稿，仅有9.97%的网民选择了支持，其余90.03%的网民表示反对。他们认为，房价至今仍存泡沫，开发企业利润太高，政府不能在此时成为开发商的“超级销售”员；此外，房地产行业作为市场化程度较高的行业之一，应由市场而非政府调节。

　　政策扩张

　　针对后市的房地产举措，杨红旭从税收、金融及住房政策三个角度作出判断。

　　首先，在积极财政政策指导下，2009年会在交易环节和开发环节出台新的减免政策。交易环节中的营业税和二手房交易税还有空间减免，契税还可以进一步降低，购房抵扣个人所得税政策或将铺开，减少开发环节税负。

　　其次，从金融政策角度来看信贷会继续放松。个人贷款方面，“二套房贷政策”将基本终止。开发贷款方面，在国务院的要求下，商业银行会加大放贷力度，但商业银行在控制风险的前提下，更倾向于放贷给优质开发商。

　　最后，住房政策值得关注的是，“70/90”政策可能放松。杨红旭表示，这一政策由于行政干预力度偏大，尤其是在调控方式上属于“一刀切”，与目前鼓励因地制宜的国家调控方针并不协调，所以存在一些质疑声音。实际上，随着投资投机需求的剧减和楼市的低迷，前几年开发商盲目开发大户型、高档房的现象正在消退。更关键的是，今后三年保障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的五成左右，而这类产品都属于中小户型，纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。“一方面强化住房保障，另一方面也应使商品房更加市场化，这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间作决策，符合市场规则”。

　　此外，如果房地产市场继续、甚至更加低迷，肯定还会有其他政策出台，以加大刺激需求和稳定市场的力度，而且多数将是地方政府根据自己的需求制定的地方措施：一是适度放松土地政策，允许开发商缓缴土地出让金，分期缴款分批发证。二是购房入户政策扩大化，天津、温州等地方政府已降低了购房入户的门槛，在国家户籍制度改革着力推进的情况下，2009年可能有更多城市实行购房入户政策。三是限制外资的政策可能放松。

　　对于房地产调控政策，不少业内人士表示不提“救市”一词，由于房价问题依然敏感，尽管众说纷纭，但政策到底该“稳楼市”还是“救房价”仍需政府拿捏。