易宪容：开发商仍有丰厚利润空间 谈不上过冬

房地产企业“过冬”之争

　　只要国内房地产市场价格与居民实际支付能力相适应，中国居民住房需求就能够释放出来。

　　作为企业，应对危机的妙招是调整产品结构、适当下调价格、保证稳定的现金流。

　　■本报记者 杜悦英

　　中国经济新闻网讯：为了抵御金融危机对国内实体经济的持续蔓延，力助行业应对危机，继汽车、钢铁、纺织、装备制造业振兴规划陆续出台后，2月9日，全国工商业联合会住宅产业商会发布消息称，房地产业长期发展规划已经上报，正等待国务院的批准通过。

　　2008年，中国楼市遭遇巨幅下挫，但是这是否意味着房地产企业遭遇了“冬天”？业内出现不同声音。

　　冬天来了？

　　“目前很多房企都在过冬。”中体奥林匹克花园总经理陈顺(陈顺博客,陈顺新闻,陈顺说吧)在接受中国经济时报记者采访时认为，金融风暴从虚拟经济向实体经济的蔓延非常快，房地产业必然受到很大影响。房地产企业显然已进入寒冬。“楼盘的销售速度比以前慢多了，北京的一些楼盘3个月成交量为零，这是以前没有过的。”陈顺说。

　　以北京楼市为例，北京市房地产交易管理网发布的最新数据统计结果显示，2009年1月份，北京市期房住宅签约总量为5957套1月1－24日，环比去年12月份的12180套下降51％。同比去年同期的5771套上涨3％。签约面积共计571466平方米，环比下滑51％。平均每套户型签约面积为96平方米。1月份日均签约套数为248套比上月的393套减少145套，环比降幅37％。

　　有分析认为，元旦、春节两节相距较近并且开发商推出新盘的热情递减，在一定程度上引发了签约下降。虽然春节期间开发商的优惠政策呈多样化，但购房者热情早已转移，导致了看房买房人流有所下降，签约量由此下滑。

　　虽然楼市的低迷是既成事实，但易宪容认为，因为目前国内房价调整还远没有到位，房地产企业仍有较为丰厚的利润空间，因此房地产企业谈不上“过冬”。

　　易宪容表示，中国的房地产市场在未来几年内经历调整是必然的，而出现调整的根本原因则是消费人群的改变——楼市消费已经由以投资一族消费为主导，转移到以居民自用为主导。而依据当前普通消费者的购买力水平，楼市继续调整、房价继续下跌在情理之中。

　　行业如何应对

　　楼市低迷，行业该如何应对危局？

　　一个方面是，政府救市力度逐渐彰显。2008年10月22日，央行发出通知，宣布各银行可以对购房人进行综合评估之后，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍、最低首付款比例调整为20％；有消息称，房地产业长期发展规划有望在3月份获批。

　　业内热议的房产信贷新政并未给房地产市场的实际销售带来明显利好，易宪容分析认为，这是一种利益完全向房地产开发商倾斜的政策。在当前市场环境、经济条件、商业银行体制及居民意识完全改变的情况下，这种新政所能够起到的作用是十分有限的。“它也救不了如此低迷的楼市。”易宪容说。

　　整体而言，易宪容对政府出手“救市”表示并不看好。“优惠利率政策远不如直接降价更有吸引力，相反救市会有负面效应出来，政策出台越多，越表明楼市有问题，大家观望心态也会越重。”易宪容认为，只有降价才能真正拉动终端消费，从而促进楼市复苏和后续的健康发展。“要鼓励开发商以合理的价格应对市场的变化。”易宪容表示。

　　从房企层面来讲，易宪容则认为，楼盘销售不好，首先要检讨产品是否符合客户要求，其定价是否合理，企业是否已经适应了当前的市场环境，而不是仅仅是希望政府出台救市政策。房企需要重新找到自己的定位，在市场消费环境改变的前提下，企业要研究目标消费群，重新定位，寻找合理的价格标准；同时，也要明晰其他房企产品的价格与产品质量，及时检验住房消费者进入房地产市场的标准，进而积极推进经营模式和营销策略等方面的改变，实现企业的利润最大化。

　　“只有对行业或企业自身进行反思，才能够找到问题症结，才能找到解决问题的办法。”易宪容表示，“降低房地产市场价格，让绝大多数居民有支付能力进入市场购买。只要国内房地产市场价格与居民实际支付能力相适应，中国居民住房需求就能够释放出来。”

　　陈顺则认为，作为企业，应对危机的妙招是调整产品结构、适当下调价格、保证稳定的现金流。陈顺表示，企业应该保持清醒的头脑，明确定位。

　　陈顺表示，2009年，房企将面对保障性住房的冲击。但是，只要房企明确产品的市场化定位，明确市场化楼盘与社会保障住房之间的差异，在产品方面加大差异化，供应结构的问题并不难解决。

　　陈顺强调，开发商要生存下去，先应把产品打造好，推向市场。而由于目前现金流的问题对于房地产行业相当重要，如果供大于求，房企可承受这一压力的时间又有限，降价是市场自然的调节。