二套房房贷政策欲松还紧

陈先生是某股份制商业银行杭州分行的相关负责人，自从第二套房房贷有条件松绑的消息一出，他就翘首盼望具体实施细则的出台。然而，上周，松绑的具体实施细则没盼到，浙江银监局却来了一纸特急文件，要求各商业银行不得放松或变相放松二套房房贷。

“二套房贷没有放松，我们倒感觉监管部门的尺度更严了。”陈先生说。

二套房

房贷政策欲松还紧

省银监局重申不得放松二套房贷，相关银行依然我行我素

改善性二套房贷

可享优惠

“我们发文只是重申了上级部门的意图，并不意味着二套房贷政策将更加趋紧。”对于那纸特级文件，省银监局办公室有关负责人给出这样的解释。

省银监局在文件里表示，近来有媒体报道，部分地区的商业银行开始悄悄放开个人住房贷款条件，借款人购买第二套（含）以上的住房，可以凭借其资信状况，享受首付30%、利率下浮25%-30%的优惠。若借款人书面承诺原住房面积低于当地人均住房水平的，还可以享受首付20%、利率下浮30%的优惠。

省银监局认定上述做法“违反了现行个人住房贷款管理规定，扰乱了银行业市场竞争秩序，加大了银行业金融机构个人住房贷款业务的运行风险。”

据此，省银监局对当地的商业银行提出了监管要求：贷款购房首付比例不低于20%。贷款利率可在中国人民银行公布的同期同档次基准利率基础上最多下浮30%的政策，仅适用于购买首套中小户型自住住房的借款人，以及已利用银行贷款购买首套自住住房，但其家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行业金融机构申请住房贷款的借款人。

这也就是说，对二套房政策的优惠仅局限在外界统称的“改善性住房需求”，对非改善性需求的二套房房贷明确不得优惠，不允许银行打“擦边球”。

“松绑”一说被认定为“误读”

近日，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。消息一出，外界对于所有二套房松绑的猜测此起彼伏。

但紧接着，中国银监会主席刘明康表示，二套房贷“没有说放开”。至于房贷风险始终存在，这要加强管理，“但还是要支持（房地产市场稳定健康发展）。”

与此同时，央行副行长苏宁也解释说，所谓的“符合条件”，是指居住面积低于当地平均面积。这一政策央行和银监会在去年已有明确规定，是为鼓励改善住房条件而购买第二套房，二套房贷政策并未发生实质变化。

“很明显，有媒体报道的二套房贷要松绑属误解。”这位负责人介绍，省银监局此次要求各银行业金融机构正确把握住房贷款政策，坚持住房贷款条件，严格审查借款人资格，加强对借款人原住房面积的查询、核对。尤其是对已利用银行贷款购买首套住房，又申请贷款购买第二套且不属于改善性住房，以及多套住房的，要继续严格执行《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）规定。即坚持“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”的贷款条件。

银行对二套房贷

口径时紧时松

“看来省银监局的态度很明确，严格执行二套房现有政策而决不放松。”陈先生有些无奈。他说，从去年10月至今，银行二套房贷松绑与否的口径似乎一直在变，让包括他在内的银行从业人员感到迷茫。

2008年10月，央行等部门出台政策，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。这让外界认定多套房信贷的紧箍咒会缓解，房贷利率将逐步走向市场化。

但随后，银监会内部发文，要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行银发（2007）359号文件和银发（2007）452号文件的规定。于是，商业银行暂时打消了松绑二套房政策的念头。

2008年12月，国务院131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》列明：对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

而银行也将此理解为获得了多套房房贷政策的自主权。而事实上，银行对二套房政策开始尝试松绑动作。迫于市场的竞争，诸多银行对二套房的利率进行优惠。

“现在又强调非改善性二套房房贷不得优惠，难道131号文件的政策又不算数了？”陈先生表示。

“美国金融危机犹在，监管部门对目前房贷风险的防范意识我们能理解，但二套房房贷政策的制定不能一竿子打翻一船人。”资深金融界人士邱先生说，比如已经结清第一套贷款的再购买第二套房子的，其风险并不大。再比如一些父母给在外地工作的子女购买房子的，虽然都是二套房，如果贷款人经济条件较好，风险并不高。

有些银行继续开闸放水

“二套房贷限制政策出台后，房贷业务量缩减了一半。”在陈先生看来，楼市低迷跟2007年9月底出台的二套房贷政策有很大关系。房贷业务是银行最优质的业务之一，却不能迅速提升业务规模，这令面临着巨大竞争压力的商业银行高管们感到焦虑。

事实上，杭州的二套房贷其实早已松绑，即便是省银监局下发那一纸紧急文件后，个别银行依然是我行我素。记者昨天调查发现，有些银行在具体办理二套房贷时还是“放得比较开”。

某银行高新支行信贷部的工作人员表示，只要是2009年1月1日以后来办理的第二套房贷，在第一套房子贷款已经结清的情况下，买140平方米以内的房子都能享受7折优惠。另一银行宝石支行信贷部工作人员表示，对于在该行办房贷的新客户，140平方米的新房都能享受7折利率，不过具体还要参考资信情况等条件。

某银行朝晖支行工作人员表示，还清贷款后买140平方米以内的房子享受7折利率，140平方米以上的客户购买一定的理财产品也能争取到7折利率。没有还清贷款的客户也能享受7.1折的利率。对于以前的存量房客户，原执行利率为基准利率0.85倍的客户，只要还款记录良好，就能转为7折利率。以前为基准利率或者基准利率上浮10%的客户，只要购买20万元的基金，就能享受7折利率。

另一银行朝晖支行表示，从2月10日起，原执行利率为基准利率的85%、个人信用记录良好的客户都能申请7折利率，优质客户通过的可能性更大。工作人员表示，第一套房还清的客户，买140平方米内的新房贷款视同首套。

房产商

别曲解政策

□本报记者黄丹

二套房贷政策之所以会出现不同的解读，是因为有些既得利益者曲解了其中的含义。

2007年，政府出台了第二套房贷政策。当时，中国银监会的用意是防止一些群体炒家用按揭贷款购买第二套以上住房来投机牟利。政策一出，直接压制了投资性需求的膨胀，楼市成交量急转直下，楼市进入了一年多的下行调整期。

于是，开发商寄希望于政府重新出台政策来托市，特别是取消第二套住房的政策限制。“二套房贷”有望松绑的消息一传出，开发商们欢呼雀跃，都以为这下二套房贷真的松绑了。但是，还没有等他们回过神来，监管部门马上指出，第二套房贷政策放开一说是被曲解了。

殊不知，开发商的愿望与“对符合条件的第二套普通自住房购买者”的表述相去甚远，核心在于“自住房购买者”。意思是只有自住房购买者才能比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

如今，浙江省银监局的一纸特文，恰恰说明监管部门防止把第二套以上住房用来炒作牟利的初衷没有改变。当时制定第二套住房信贷政策是为了防止投机、吹大泡沫、酿成金融风险，现在依然如此。期待一个政策能改变房地产市场的走势或者趁火打劫式的涨价是业界浮燥的表现，也是房地产市场不成熟的表现。

二套房贷要松绑，目前只是开发商的美好愿望。第二套住房的优惠信贷政策现在已经明确不会放开。事实上，放不放开第二套住房政策已经不重要，在市场之手的调控下，房地产市场价格的理性回归已成必然。