楼市选择何方：“回暖”还是“回调”？

一边是民众期待房价下降，一边是开发商硬撑着房价等待政府出台新的利好政策。于是，胶着的双方同时把目光聚向了全国“两会”。

　　“两会”让房地产业看到信心

　　全国政协委员、星河湾控股集团董事长黄文仔在接受中国经济时报记者专访时表示，今年政府工作报告中，对房地产业，与过去严控的态度截然不同。

　　更让一些开发商感到有信心的是，温总理在这次政府工作报告中，提到了对第二套房的按揭贷款要比照第一套房执行。虽然此后央行副行长苏宁向媒体表示这是一种误读，但记者采访的一些开发商纷纷表示，银行按揭贷款政策的变化对房地产市场影响最大，因此这一提法对房地产市场是一个重大的利好消息。

　　除了从“两会”上感受到“暖风”之外，市场销量的慢慢回升也给了开发商信心。“往年市场4月份以后才会有明显的好转，但今年来得特别快，我做了这么多年房地产，很少遇到在春节过后销量就回升的现象。”黄文仔表示，虽然这种回升与前期消费潜力的积压有一定关系，但说明市场潜力仍然很大。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥在3月11日早上接受记者采访时表示。“在131号文件下发后短短两个多月的时间里，相当多城市商品住房的销售在逐步回暖。据统计，40个重点城市在今年一二月的销售量比去年同期增长了6.9%。”

　　自去年年底以来，房地产市场的持续低迷令业内不少项目纷纷举起了降价促销的旗帜，但由于降价幅度较小，再加上市场预期持续走低，因此刺激效果并不明显。“日子越来越不好过，很难预测房价何时会降到底。”一些当时接受本报记者采访的开发商如此坦言。

　　但现在，销量的回升似乎让开发商对房价的判断有了“底气”。全国人大代表、建业住宅集团有限公司董事长胡葆森表示，一些大城市的房价去年都进行了不同程度的调整，虽然房价下跌的空间还有，但是不会太大。

　　房地产“病根”并未解决

　　“当前，房地产市场中存在的问题并没有从根本上解决。”全国政协委员、中国社科院世界历史研究所研究员俞金尧在接受本报记者采访时表示，虚高的房价在大多数地方并未回归理性。

　　俞金尧认为，房地产市场要走出低迷局面，得到健康、稳定的发展，取决于真实和有效的需求是否得到释放。

　　但目前，房地产市场仍处于三方博弈的状态。全国政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳向记者表示，房地产商坚持房价不下调，而一些地方政府的各种或明或暗的“托市”政策，让房地产商在资金链紧绷的情况下有信心坚持不降价。

　　对于大部分购房者而言，过高的房价超过了他们的消费能力，因此只能观望等待。而对于地方政府来说，房地产市场低迷就意味着地方财政的减少，地方政府与开发商在一定程度上已经成为利益攸关方。

　　房价长期处于高位相持的胶着状态，对整体经济的不利影响非常明显。房地产业是国民经济的重要支柱产业，兼具拉动投资、消费，改善民生等众多方面的作用。

　　俞金尧说，在全球金融危机冲击下，政府必须像对待其他行业那样，帮助房地产业渡过困难期；但同时，由于过高的房价早已经透支了居民的消费力，房地产开发商也需要适度回调房价。从长远看，只有合理降价，房地产业才能健康、稳定和可持续发展。

　　“症结”焦点指向地价

　　与房价应不应该再降的争论有所不同，“两会”期间，来自企业界的委员与来自研究机构、学院派的委员均把高房价的矛头指向了高地价。

　　全国政府委员、恒大地产集团董事局主席许家印在“两会”开幕的第一天，即表示应通过“三控”降房价，其中地价被列在了第一个要控制的位置。

　　许家印在接受本报记者采访时表示，土地出让金成为许多地方政府财政收入的主要来源，一些地方政府热衷于“土地财政”，无形中推动了地价飞涨，房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。

　　全国工商联递交的一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言说，在房地产企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。

　　全国政协委员梁季阳在去年“两会”和今年“两会”两度提出土地市场高度垄断是房价畸高的根本原因。他表示，地方政府依据土地管理法，对农民所有的土地实行征用，征用费一亩地几万元，但出让给开发商的价格可达几十万元、上百万元甚至几百万元，巨大的价差使地方政府热衷于“高价卖地”、“以地生财”。所以说，地方政府对土地财政的过度依赖是造成高地价、高房价的根本原因。

　　俞金尧向记者表示，地方政府必须摆脱对“土地财政”的依赖。建议地方政府今后适度调整土地批租节奏，把握土地基准价格，既不能太低，造成土地利用低效及浪费性使用；也不能太高，以免推高房价。