2月房价止跌城市进一步增加 下降压力仍存在

由于各地房屋销售显著回暖，同时受区域性行业热点和题材的支持，3月份以来，地产股走势明显强于大盘，涨幅居行业板块前列。

　　尽管当前市场在楼市回暖的持续性这一问题上还存在一定的分歧，但是业内人士普遍认为行业“最坏的时刻已经过去”，建议关注地产板块的交易性机会。

　　房屋销售出现回暖

　　2008年11月开始，在降息减税等利好政策刺激下，我国各重点城市房地产市场有所回暖，多数城市住宅成交量环比上涨。进入2009年，特别是2月份以来，主要城市住宅交易量持续大幅反弹，阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。

　　国家统计局数据显示，2009年1-2月，全国商品房销售面积达到5131万平方米，同比微降0.3%，销售额达到2397亿元，同比增长11.2%；其中，商品住宅销售面积和销售额分别同比增长1.1%和13.1%。分析人士指出，重点城市住宅成交量增长较为明显。12个重点城市中，除武汉、青岛和上海住宅成交面积同比下滑外，其他城市均出现较大幅度上涨，且涨幅均超过15%，深圳同比增幅达到最大为225.6%。

　　从近期研究机构的跟踪数据来看，目前各地楼市销量仍然比较畅旺，“小阳春”行情继续演绎。安信证券认为，主导近期房屋销售环比持续回升的原因有二：一是金融等政策利好的累积效应，二是刚性需求大量释放。银河证券表示，金融税费政策调整逐步发挥效果，宏观经济触底回稳，成交放大、价格下行趋缓，令市场上压抑了1年多的刚性需求快速释放，加上流动性增加，商品房交易量的持续回升。

　　在楼市成交量回暖的同时，存量商品房的消化也有所加速，加之开发商新房供应量减少、新开工面积大幅下降，部分城市可售面积开始加速减少，预期未来的库存压力将减轻。另外，地产市场已经度过“量价齐跌”的阶段，房价整体步入滞降期，部分城市和地区甚至出现了房价的结构性反弹。

　　行业趋势存在分歧

　　在经历08年的大幅下滑之后，地产行业积极的变化引发了广泛关注，并被部分研究机构视为是行业趋势性变化的标志。行业转暖的讯息撩拨着地产板块的“神经”，成交数据传导至二级市场，令地产股盘中不时“躁动”，近期走势更得以持续超越大盘。据WIND统计，3月3日至3月19日，房地产行业指数累计上涨21.06%，大幅领先于同期沪深300指数11.31%的涨幅。

　　基于板块走势与行业盈利预期的高相关，楼市回暖是否具备持续性成为近期市场的焦点。成交回暖的持续性可以归结为对地产行业趋势的判断，目前来看，市场在这一问题上仍然存在分歧。

　　从成交大幅回升、库存压力缓解这两个现象出发，银河证券认为，房地产业已经见底，市场回暖将会延续。分析师表示，由于我国正处于城市化进程的加速过程中，同时我国当前住房水平低下，因此首次住房的刚性需求和改善性需求非常大。政府采取的信贷和税收优惠政策以及部分城市房价基本调整到位，使得有效需求再度释放。随着传统销售旺季的来到，以及我国经济刺激计划逐步实施对宏观经济的稳定作用显现，预计房地产市场回暖将会延续。

　　但是国泰君安表示，近期房地产市场的回暖仍然不能作为市场根本反转的标志。理由主要有以下几点：第一，尽管政策利好和房价下调助推刚性需求释放，但成交量的主体是中小户型和中低档房，改善性需求和投资性需求尚未被激发；第二，3-5月份一般是房地产成交的旺季，具有特殊性；第三，不排除部分地产商蓄意炒作，导致房地产交易和价格数据失真；另外，存量房压力还是比较大。分析师预计房市出现明显好转还需等到第三季度以后。

　　东方证券分析师表示，目前金融危机的风险还未消除，收入预期减弱、经济增长乏力的影响将会抑制整体市场容量及价格回升空间，房地产企业对行业趋势仍旧比较谨慎。安信证券也认为，只有在库存持续下滑、成交维持高水平、房价趋稳以后，才可被视为是行业转暖趋势确立的标志。目前多数机构都认为房价还将有下降空间。

　　总的来看，目前成交量放大的持续性还需要验证，现在判断行业已经走出低谷、未来将持续回暖甚至高涨还为时过早，但是，“最坏的时刻正在过去”或已成为市场共识。

　　房价调整空间有限

　　在本轮楼市的“小阳春”行情中，房价依然是促进销售的主要因素之一，也被视为观察行业盈利预期变化的核心指标。尽管2月份新房价格止跌的城市进一步增加，但是市场人士表示，目前国内房价仍旧存在下降的压力，但是下降的幅度已不大。

　　东方证券认为，政策支持自住型和改善型购房需求，将支持房地产业健康发展；银行信贷放松也提高了居民的购房支付能力。分析师指出，开发商贷款有放松迹象，企业现金流压力有所缓解，降价动力不足，目前的成交持续回暖，也预示着未来房价下跌空间有限。

　　光大证券分析师从供给面考察了房价调整的内在动力，认为随着库存压力的缓解和开发商现金流状况的改善，开发商没有太多的动力进一步大幅下调房价。中金公司预计，房价将于09年四季度最终见底，未来价格走势更多体现在结构性调整和区域性波动。事实上，如果价格再出现过于迅速的止跌回稳，也可能引发需求再次收缩的风险。

　　2月中旬以来，地产股持续有良好表现，目前地产股的估值吸引力有所下降。但是，由于3-5月份是传统的房地产销售旺季，因此短期内房地产销售量仍会环比正增长的概率较大。一线地产股由于抗风险能力突出可以享受一定的估值溢价，建议投资者关注相关的交易性机会