4大因素揭示楼价尚未到底 盲目提价或阻回暖

虽然去年的地价成本已相当于今(于今博客)年一、二月份中心城区楼价的三成多，地价成本确实很高，但这并不代表当前广州的楼价没有下降的空间。

　　揭秘一：平价地未消化完

　　目前在售的楼盘其拿地的时间大多是两年以前甚至更早，而真正以3656元/m2地价成本建起的住宅，其上市时间最快要在明年甚至更迟。

　　据了解，广州不少大型小区的开发时间往往较长，短则三五年，长的达八到十年。以天河中山大道某大型小区为例，在2003年开盘时，其单价只有7000多元/m2，而目前已高达1.4万元/m2以上。有业内人士报料称，其实该项目在上世纪90年代末拿地时的地价成本只有1000多元/m2。同样地，在番禺区也有类似的情形，不少楼盘当初开盘的单价只是3000多元/m2，地价成本也就每平方米几百元，而现在的价格已动辄要7000元/m2以上，地还是当初拿的地，虽说这当中存在着多年的利息成本支出，但从总体成本看，其利润空间显然是非常巨大的。

　　揭秘二：拿地成本降低了

　　从地价走势看，疯狂的2007年过后，2008年开始有所降低，以地产龙头企业万科为例，2008年其获取土地的平均成本约2059元/m2，已经接近2006年1861元/m2的水平，较2007年的3581元/m2降低了42.5%。其他许多大集团的地价成本走势也与万科相类似。

　　业内人士估计，2009年由于住宅产品供过于求的缘故，加上不少开发商拿地的速度也放缓了，因此拿地成本可能会更低。所以从这个角度来看，未来房价走低也许是一种趋势。

　　揭秘三：发展商“等钱使”

　　开发商本身也对商品住宅价格的走高不乐观。日前，潘石屹(潘石屹博客)(潘石屹博客)向媒体坦承，在2006年下半年和2007年，发展商大规模圈地，这些土地现在都是在建项目，存货很多，占用了大量的资金，所以在资金链出问题的情况下，开发商在价格策略上压力也挺大。

　　揭秘四：宏观经济压抑楼价

　　国际经济环境的变化也影响了楼价的走势。从外围(外围博客)环境来看，目前全球不动产都在向下估值的过程中；从经济大环境来看，宏观经济调整需要时间，经济未调整好，房价也就不可能调整到位。近期楼市(楼市博客)成交量放大其实更主要的是受政策性因素刺激，业内也普遍预测只是一种短期现象，是否能在传统淡季三四月份持续稳定还是未知数。因此，一旦政策利好因素释放完毕，重新由市场来主导，也许房价还有一定下跌的空间。

　　广东省房协《房地产蓝皮书》预测，最快要到今年年末楼市才有望扭转低迷局面。今年内，商品住宅年均价格将保持在8500元/m2左右，中心城区楼价则继续在10000元/m2上下波动。

　　盲目提价或令回暖戛然而止

　　合富(合富博客)辉煌市场研究部预计今年第一季度广州商品住宅签约套数可能接近17000套。经过一年多的调整，广州楼市在今年一季度出现显著回暖，虽然外围经济环境仍不乐观，但目前的回暖具有可持续性，有几个主要因素为楼市回暖可持续提供了成交动力。

　　在去年底房产新政效果显现后，中央、地方各级政府仍大力支持房地产市场的发展。广东省政府出台了“粤十五条”，其中在地价款交付、金融融资、税收等方面首次明确支持房地产开发企业积极应对市场变化，这意味着政府对开发商从过去的从紧政策转为宽松。

　　2009年1~2月广州全市商品住宅新增供应量同比下降39%，市区的新增供应更是大幅减少60%，由于2008年以来多数发展商的开发节奏减缓，预计这种新增供应量减少的趋势在今年上半年都不会改变，因此楼市供求失衡的局面将趋向缓解。准现楼住宅成为近期市场的成交主体，从1~2月的签约情况看，签约套数前20名的楼盘中，以现房销售为主的楼盘比重接近五成，表明市场需求旺盛。

　　不过，合富辉煌提醒发展商，目前广州楼市的整体供求格局并未发生根本性改变，急于大幅拉升价格，可能导致房价出现“W形”走势，形成新一轮博弈，从而打乱市场持续稳步回暖的节奏。