房地产行业转暖正当时 地产股"安全度"重排队

上周，地产行业可谓风头出尽。首先，我国重点城市最新销售数据明显回暖。其次，美国商务部上周二公布的一项估算数据称，2月份美国新开建房屋数量大涨22%，创下十九年来最大涨幅。由此，地产股借此机会出现大涨，全周地产指数大涨8.1%。机构如何看待地产股的走势，本版选择有代表性的四家券商机构的最新报告，以飨读者。

　　分化加剧龙头公司更具优势

　　□银河证券

　　2008年在行业整体运营环境恶劣，景气下降的情况下，行业中的公司经营状况出现分化。2008年1-9月全国商品住宅销售面积同比下降15.27%，销售额下降15.5%。但是我们关注的上市公司的销售状况明显好于全国平均水平。我们关注的39家房地产上市公司销售份额由去年同期的6.45%上升至今年的7.35%。其中万科由2.28%上升至2.62%，保利地产由0.74%上升至1.04%。保利地产2008年1-9月销售面积和金额仍分别上涨18%和17.95%。金地集团销售金额同比增长11.68%。

　　在我们关注的39家房地产上市公司中，有12家2008年截至9月份的销售额高于去年同期，其中华侨城和首开股份是由于整体上市和资产注入等特殊原因。

　　分析表明，在行业调整的情况下，龙头公司的资金、产品和管理优势才能凸显出来。在资金资源的争夺上，龙头企业更具有优势。在对A股上市的房地产行业近两年融资情况统计中，我们看到在间接融资市场上，以短期借款、中长期借款为指标的集中度在逐步上升，前十大房地产公司占据了越来越多的银行信贷资源。而在直接融资市场上的优势更为明显，龙头公司占据了近一两年房地产企业IPO、增发和转债发行的绝大部分。

　　同时，新进入者会迅速减少，一大批实力较弱的开发商会退出房地产行业或被有实力者兼并。房地产行业的企业数量会有所减少，产业集中度有望进一步提高。

　　从估值的角度看，目前房地产公司的估值均值较NAV仍有7%的折价。我们认为NAV估值法更适用于行业处于不景气，规模小的项目公司。目前基于我国房地产行业长期仍然处于高速发展中，并且我们判断房地产行业在2009年将会逐步复苏，我们认为应该消除对NAV的折价，大型房地产公司的估值应该享有对NAV的溢价。从P/E估值看，目前地产公司2009年P/E在20倍。考虑到行业的见底回升，并且估值水平仍有上升空间，我们上调房地产行业评级为“推荐”。

　　我们主要推荐以下两类公司：

　　1、长期推荐房地产龙头公司。由于政府对于龙头地产公司的政策倾斜，使在资金资源的争夺上，龙头企业更具有优势。尤其是目前房地产行业仍处于调整中，龙头公司更是可以借调整进行资源的购并和整合，它们的市场份额将逐步增大。我们推荐招商地产、金地集团、保利地产和万科。

　　2、一线城市中业绩二线地产公司。我们认为深圳、广州、北京、上海和重庆几大一线城市特别是深圳和上海存货压力最轻，经济基本面更好、人口密集以及投资需求更稳健等因素，这些城市需求增长将更为有力和持续。因此我们推荐在这些城市具有可售项目的二线公司。这类地产公司如中华企业、上实发展、华发股份、冠城大通、亿城股份、首开股份、中粮地产。

　　最坏时候已去政策导向决定市场复苏速度

　　□齐鲁证券

　　经历2008年地产市场的大幅下滑之后，我们觉得目前房地产市场与先前存在很大不同。最值得我们关注的的特征是阶段性的成交高峰在不同地区先后出现。我们认为这种成交量连续放大的可能性不大，但是未来长时间成交持续下滑的趋势已经不太可能出现。交易量可能更多在一定范围之内波动。

　　我们并不认为市场本身能够在短暂的两到三个月就实现复苏，甚至是高涨，但是最坏的时候可能正在离我们远去。基于以上判断，我们将行业评级从“中性”提高到“推荐”评级，同时继续维持“标配”地产股的建议，尤其要注重对个股的选择。

　　未来成交将逐步保持稳定，伴随阶段性成交量高峰反复出现。在央行11月27日降息108个基点之后，我们认为降息幅度一次性达到预期，未来行业成交量将逐步温和放大。目前，我们继续维持2009年行业成交量将基本保持稳定，并伴有阶段性成交高峰的判断。

　　政策导向决定市场复苏的速度。对于行业回暖的速度，我们认为最关键的因素还是看中央的政策力度。2008年中央层面先后出台“财政部十条”、“国务院三点措施”等政策。主要层面还是围绕适度放松2套房政策，降低房地产交易费用等方面进行。而地方层面的房地产政策在2008年已经相继出台，其中比较著名是杭州、上海、北京，以及近期出台的广东省房地产救市政策。地方性政策的扶持力度要大于中央，不仅延续了中央对于相关指导思路，还在缓解房地产企业资金压力、土地开发期限、消费者购房优惠和补贴政策、扩大购房群体等方面给予了更大程度的支持。

　　从行业周期和政府政策力度的相关想来看，往往行业周期落后政策周期3到6个月。因此，前一阶段政策效果应该在近期的一段时间开始有所显现。由于两会期间国家并没有出台关于地产更大程度的扶持政策，因此我们觉得后期行业自身修复的可能性更大。

　　资金担忧有所缓解、政策不存在利空。在行业高涨时期投资地产最大的担心在于政府政策的利空因素。在行业下滑时期企业本身的资金实力、开发周转情况、销售能力和土地成本又成为市场关注的交点。

　　部分地区成交放大，有利于地产市场信心提震。目前1-2月一线城市成交数据较前期有所放大，此外主流房地产商的销售数据较前期也有一定程度的提高。根据之前对于成交量的判断，我们认为这种成交小高峰未必可以长期延续，但是在今后会反复出现。这种现象无疑对于整体市场信心的提高起到了关键的作用。

　　2008年业绩下滑降低了基数的压力。2008年行业各方面指数都经历大幅度下滑，上市公司业绩也出现一定程度下降。这种大幅度下降一定程度上降低了2009年的对比基数。基数的下降一定程度上缓解了上市公司业绩增长的压力。

　　我们认为在行业下跌趋缓并逐步走向稳定的时期，在股票选择上应该考虑硬性条件和软性条件。所谓硬性条件主要指的上市公司本身的业绩保障，增长幅度。硬条件好本身就体现了公司在业内的经营水平。软条件主要指的是公司的经营模式，资产质量等。因为一旦行业保持稳定或上升，优质的资产和经营模式无疑将是业绩快速恢复的有力保证。最后是具备基本面转变可能的公司也值得我们关注。

　　二季度看好三类股

　　□国信证券

　　房地产投资增速下滑超预期或催生新的扶持政策。2008年，房地产投资增速逐月放缓，“国房景气指数”跌至十年新低，预收款出现负增长，土地购置及开发出现负增长，2009年开发商售心仍较弱，1-2月房地产投资下降至1%，比固定资产投资低25个百分点，预计2009年全年增速可能在-10%以下，这样经济增长和就业将面临巨大威胁，或催生新的扶持政策。

　　重点城市销售回暖明显，但言见底“为时尚早”。从主要城市2008年11月以来的销售看，地产新政“暖市”效果明显，淡季不淡，特别是京、深两地回暖信号明显；近期房地产销售回暖主要是在政策（减免税费、房贷优惠利率降低）引导下，刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动降价及小户型较多导致购买力增强有关，但房地产调整仍未结束。

　　政策松动仍将是未来地产股行情演绎的主要推力。前期的政策方向基本符合我们研究报告的前瞻性判断。基于行业景气回落趋势或将持续到2009年二季度，投资、销量等主要指标的增速在2009年或将出现负增长的预测，我们认为在楼市交易量、房地产投资恢复增长之前，更进一步的政策松动和扶持措施仍将值得期待，利好将以层出不穷的方式演绎。另外，导致2008年房地产销售低迷的主要因素都在朝积极的方向变化，我们预计2009年房地产销售将好于2008年。

　　标配地产股，逢低吸纳安全边际较高的优质品种、兼顾资产注入。

　　2009年二季度地产股具有较好的投资机会。我们看好2009年业绩较确定的品种；另外，大股东资产不入预期较明确的公司也是不错的选择；再次，土地一级开发规模大并有收益分成的公司。主推品种：保利地产、招商地产、云南城投、中天城投、滨江集团、首开股份。

　　巨大需求仍存在住宅地产机会明显

　　□华泰证券

　　市场转暖趋势确立还需要成交量保持高位。尽管我们认为房地产市场已经见底，但并不意味着又回到了2007年的地产牛市，转暖趋势的确立还需要成交量能在未来几个月里保持在较高水平。

　　我们倾向于认为政府暂时不会出台新的利好政策，而是会视楼市情况相机应变，不过从刺激内需、保增长的角度而言，也不会转向出台利空政策，未来一段时间内，可能是政策面的真空期。面对市场行业开始转好，开发商是否会过度提价。目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施，甚至开始提价，但如果开发商普遍大幅提价，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，这一杀鸡取卵的行为会大大延缓楼市的复苏。

　　土地市场很难走出低迷。未来楼市的成交量有望保持在较高水平，但土地市场却依然很难走出低迷，关键是开发商的土地储备仍然很大，在政府未放开对闲置土地的从紧管理措施的情况下，开发商没有足够的资金实力、也没有必要继续大量囤地，因此我们认为，未来土地市场流拍、底价中标的现象仍会比较普遍，全国土地购置面积会继续保持在低位，地价也难以出现明显的上涨。

　　存货压力仍然较大，住宅地产好于商业地产。尽管楼市成交量上升，但原有存货的消化仍需要一定时间，因此未来一段时间房地产市场的存货压力仍然较大。如北京由于成交上升，2月份可售面积和消化期均有所下降，其中消化期由1月底的20.6个月下降为19个月，但高达1819万平方米的住宅期房和现房总可售面积对市场而言仍是一个巨大的供给压力。

　　我们曾指出，中国商品房市场供给存在结构性失衡，商业地产供给和空置面积过多，而商品住宅情况相对较好。在宏观经济仍存在很大不确定性的情况下，商业地产的销售和租赁情况难以有较大改善，而由于对住宅地产的巨大需求仍然存在，其成交状况预计较2008年会有很大好转，因此我们继续看好住宅地产，相对看空商业地产。

　　重点公司估值达到历史中等水平。2月中旬以来，地产股继续有良好表现，股价和估值水平上升，我们重点跟踪的上市公司动态估值水平已回到15～20倍PE之间的历史中等水平。

　　高价土地仍是上市公司硬伤。上市公司在2007年大量高价拿地，这一恶果在2008年有集中的体现，主要表现在上市公司资金紧张，并且由于房价下跌，不得不在年报中大量计提存货跌价损失准备。由于闲置土地管理办法的规定，这些地块必须在2009年底以前开工，而如果2009年房价不出现大幅上涨（这种情况的可能性很小），上市公司毛利率的下降将是必然的，2009年继续计提存货跌价准备的可能性也很高。

　　维持行业“增持”评级。尽管房地产公司估值水平上升，不过由于房地产市场见底可能性较大，上市公司实现销售增长比较确定，因此未来业绩的增长速度有上调的空间，即使保持目前的估值水平，股价也仍有向上空间。因此我们仍维持行业“增持”评级。