专家称若开发商利润小于25％ 交易量很快回升

全国工商联房地产商会专家称，若开发商利润小于25%，交易量很快能回升

　　2008年以来，楼价的下跌曾引来部分开发商“亏本售楼”、“房地产利润只有8%”的哀号，但近期频频公布的房企2008年年报，揭开了开发商仍处于高利润的鲜活现实。

　　截至3月18日，各地已有32家房地产上市公司发布2008年年报。这些公司中，净利润率平均仍有逾20%，最高达61.64%。楼市的所谓“严冬”在开发商的利润面前变得苍白无力。

　　一边坐享高额净利润，一边却身背巨额银行负债，在2009年的春天，开发商又开始提价追逐更高的净利润率。谁降得早谁跑得快，也许并不是所有的开发商都这样认为。

　　净利润高达61.64%

　　2008年，楼市销售持续低迷，开发商纷纷采取降价促销策略，另一方面，土地、建材等原材料价格整体上涨，一直被称为“暴利行业”的地产企业营业利润率2008年以来遭遇到双重挤压。

　　据官方统计数据，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，广州同比下降38.2%。

　　“北京的楼市价格在2008年整体下降10%，天津地产商会提供的数据显示天津房价整体下降20%。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)表示。

　　但据记者统计各地产上市公司的年报，却发现地产商们在遭遇了2008年一整年的“严冬”后，整体仍保持着较高利润。

　　根据32家房地产上市公司发布的2008年年报中的数据统计，在房地产业利润增速整体放缓、销售量大幅下降的同时，该32家公司净利润率平均仍超过20%，最高达61.64%。

　　年报显示，2008年，利润率增长幅度最大的为万通地产[17.85 -2.14%]，净利润同比增长219.78%，净利润率为17.17%；中江地产[8.18 0.99%]、陆家嘴[22.39 -0.27%]和新湖发展净利润率最高，分别达到61.54%、53.92%和40.91%；广宇发展[5.30 0.38%]净利润亏损3906.14万元，同比下降178.55%，净利润率仍有8%，业绩同样负增长的泛海建设[9.38 0.86%]和银基发展[3.70 1.09%]等地产商净利润率也分别维持了14.72%和19.88%。

　　全国工商联房地产商会专家朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新闻,朱凌波说吧)感慨地说，如果开发商把平均利润和定价调整到消费者可以接受的空间，如果把利润空间定在25%以下，也就是说房地产开发商应该放弃追求暴利，交易量肯定很快就大幅回升。

　　不顾2860余亿巨债 紧追高利润率

　　虽然仍保持了高利润，但各家地产公司在经历了一年“严冬”后，确实债台高筑。

　　从32家地产上市公司的年报统计，该32家地产公司的负债高达2860余亿，其中万科A、保利地产和上海复地负债最高，分别达到804.18亿、379.59亿和141.11亿。

　　“政府去年以来出台了一系列的救市政策，其中有个目的是希望平抑房价，促使地产开发商维持在合理利润上，但目前看来地产商们在销售额下降、债台高筑之际，仍然坚持着高利润。目前的高价之高，大多数人仍然是买不起房。”国资委一相关人士对记者表示。

　　身背巨债的开发商，仍能死扛房价维持高额利润，与银行的支持密切相关。“目前国内银行业整体在大力支持房地产行业，去年许多地产商的银行借款原本都已经到期，但到了年底，100%的银行到期借款都延期了。”SOHO中国董事会主席潘石屹告诉记者。

　　虽然有银行的支持，但对开发商来说，最重要的也许不是负债，而是净利润率。2008年楼价整体降幅不大，使得地产商仍维持较高净利润率。进入2009年2月份，成交量却骤然回升，一些地产商悄然提高房价，以图再提高利润率。

　　一位银行业人士向记者透露，因为去年以来央行不断放宽房贷政策，加上目前商品房仍在执行预售制度，这使得正面临资金链问题和存量房问题的地产商，可以通过“假按揭”的方式套取银行巨额信贷资金，同时也推动了楼市成交量的回升。

　　“目前的地产市场很危险，银行出台宽松的贷款政策原本是希望刺激需求，但里面确实会出现不少问题，一些地产企业甚至趁楼市短暂回暖再次提价，银行业也非常担心风险问题，希望地产开发商能够看清形势，自行将价格调整至适当范围，以促进楼市真正的回暖。”华夏银行一负责人告诉记者。

　　部分地产商坐等收购

　　在楼市乱象中，也有开发商看到了并购先机。

　　“虽然地产上市公司的年报因为核算问题，并不一定能说明楼市的真实问题，但是研究它们的年报，还是能看到一些收购机会。”潘石屹对记者说。

　　潘石屹承认，由于SOHO中国一直集中开发商业地产，经营利润一直维持在较高水平，2008年更是创造了50%高毛利润率。“这是因为SOHO中国的产品独特、地段好，没有竞争对手，所以才能保持高利润。”潘石屹解释道。

　　潘石屹表示其将在2009年加大力度收购北京和上海的建成以及在建的商业地产项目。“目前SOHO中国持有现金107亿元，最近又和中国银行签订了100亿元人民币的全面融资合作协议。2009年急于出手的商业物业主要有两个来源，海外基金和国内开发商，他们都面临资金短缺、要迅速套现的压力。”潘石屹说。

　　他认为，中国正进入一个生产过剩的时代，政府未来三年将供应990万套保障性住房，进一步加大了住宅的大量供应过剩，地产企业面临的最大竞争是“销售”，负债不是地产商真正解决资金问题的办法，地产商没有好的销售业绩，其他融资办法都是过渡性的、暂时的。

　　“万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等21家地产企业联手降价，这是个爆炸性新闻，这必将打击一部分开发商的信心。”潘石屹说。

　　而降价果敢的万科，其目前的市场占有率正不断增加。2008年万科因降价使市场占有率提高了50%。虽然万科自2008年高调表示不再当拿地王，但其却开始悄悄通过收购兼并来获取低价土地，2008年万科获取的土地80%是收购所得。

　　“谁降得早谁跑得快。比如万科，去年通过降价，取得了不俗的业绩。”潘石屹评价道