要警惕开发商恶意炒量

日本小说家芥川龙之介的《罗生门》享誉全球。故事主人公们自说自话、互相矛盾的证言，令一场官司陷入永无休止的争论，真相沉入难解的迷雾。自此，“罗生门”成为人性繁杂诡谲和事实难以明辨的代名词。

　　今天的楼市，正在上演着中国式“罗生门”。以楼市重镇上海为例，现在的行情让一些潜在买家有点坐不住，因为漫天消息袭扰着内心敏感的他们：2月成交量一路上攻后，一手楼市在3月17日报出了“单日破千”的亮丽成交单。上海网上房地产数据显示，当日，上海一手房成交量达1073套，其中住宅成交907套，普通商品房723套。易居(易居博客)中国#zhPoint#CRIC系统显示，上周(3月16日~22日)，受到成交快速回暖的提振，新推房源面积达46.21万平方米，是近34周以来的新高(去年7月底的水平)。随着供应量的上升，成交量在创下70周新高后，环比也再增22.4%，达到了39.62万平方米。

　　显然，在推出税费减免等诸多政策利好之后，买家们经历了较长一段时间的徘徊，压抑的需求开始厚积薄发。按此推理，楼市利益诸方应为之鼓与呼。但可惜的是，在各方力量积极为楼市重现繁荣奔波之时，一些开发商通过多种隐秘手法，开始恶意“炒量”，引诱消费者下单。

　　面对“春意盎然”景象，易居中国分析师薛建雄(薛建雄博客)昨天表示，由于过去两年的过快扩张，各家开发商手上积压的房源和土地都超负荷，使得楼市总体供过于求。仍以去库存为目的的开发商，将前期推出的滞销房源卖掉之后，启动了新一轮的推盘计划。一些楼盘“囚徒困境”，采取“少量多批”的技术性促销手段推盘，通过“多次开盘、逐步提价”制造热销甚至抢购气氛。

　　举例而言，一个新开楼盘先期推出少量房源(户型、位置、采光通风并不理想)，对外销售价格是16000元/平方米，紧邻该盘的二手次新房源挂牌价格稳定站在20000元/平方米以上。在大规模的宣传攻势之下，成百上千的潜在客户本着“价格洼地”的价值判断法，集中涌到售楼处现场。签约少量房源，开发商便宣布售罄。在大好“春色”面前，开发商以“加推”的方式，把手中的优质房源以18000~20000元/平方米的价格迅速推出，趁着人气集聚，加速去库存化。此时，不少买家嫌贵离场，但还是有部分买家有着很强的“买涨不买跌”心理，一提价反而促进成交，留下钱包。在这场公开的心理游戏中，开发商取得胜利，价格也出现了技术性的触底反弹。

　　近来，市场上出现了不少“日光盘”，即所谓的“一日销售清盘”，不时传出买家“排队抢购”的消息。对此，第一太平戴维斯中国区投资业务负责人、上海公司董事长刘德扬对笔者表示，长期积累客户、冲动消费、集中签约，也是炒卖单个楼盘的做多手法。一些楼盘宣称开盘一日售完，实则蓄客长达一年之久，开盘当日只是召集客户集中签约。

　　3月初，本人亲身参与了上海松江区某住宅楼盘的销售活动。在一家高级宾馆，开发商积累很长时间的上百名意向客户(一些持有交付过定金的VIP卡)集中到场。开发商用摇号方式，上百人争夺40套房源，客观上造成了强烈的“买入”信号，现场热气逼人。仅仅2个小时，销售告罄，开发商午餐庆功。

　　其实，楼市存在大量刚性需求，但这种需求需要正确的引导，如果人为营造起再次井喷的行情，其实是欺骗了消费者，同时也提前扼杀了开发商的最终果实。

　　对于部分存在的人造行情，业内不少人士表示了担忧。开发商想利用行情多赚钱，但盲目谋利的不良结果只能是扰乱市场，不利于整个行业健康发展。

　　中国房地产指数研究院副院长陈晟本周二发出了善意提醒：在上海楼市繁荣时期，一手新房的日成交曾达到1200多套，最低迷时大约为300套，正常水平时期大约为五六百套。“日均千套”能否持续，令人生疑。

　　更不可忽视的是，目前的“春意盎然”尚未令楼市的供需结构发生逆转，巨大的商品房库存量依然存在。供应将继续放大，而市场需求难以同步放量，市场低位运行的基本格局没有发生根本变化。

　　克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天进一步提出，全国成交面积TOP10项目存在一个共性——销售价格普遍较低，价格仍然是销售量的“命门”所在。在市场尚很脆弱、回暖前景不明的情况下，涨价可能导致成交量萎缩，来之不易的“阳春”行情也可能提前结束。

　　超跌楼盘低位盘整、高价楼盘回调所共同形成的市场局面，表明市场开始接触到底部，随着更多楼盘的价格触底，这轮房价下跌的底部就将形成。

　　“即便开发商们明天死了，今天依然会说，我很好。”重庆市金科实业(集团)有限公司副总裁李战洪(李战洪博客)冷静反思了地产商们的一些作为，他指出，减少存货、回笼资金、遵守行业规律方为开发商“王道”。