任志强：政府从房价中分得份额要远远超过70%

昨日，《每日经济新闻》获悉，针对全国工商联房地产商会的房地产企业开发费用调研报告，上海规划和国土资源管理局(以下简称“上海规土局”)已经开始组织文件和测算相关数据，但目前调查结果尚未出炉。

　　而调查结果一旦出炉，将会通过上海市政府新闻办发布。

　　上海将出数据回应

　　全国工商联房地产商会之前的一份报告称，从3个一线城市来看，流向政府的份额属上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。在被问及全国工商联数据的准确性时，上海规土局相关人士昨日向《每日经济新闻》表示，现在已经开始组织文件和测算相关数据，目前调研结果尚未出炉，因此无法判断。但调查结果一旦出炉，将会通过上海市政府新闻办发布。

　　关于房地产企业开发费用的报告，其实是指在今年全国两会期间，全国工商联向全国政协递交的一份名为 《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿。

　　该发言稿称，全国9个城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，地方政府成为房地产业10年高速发展最大的受益方，出现众所周知的“土地财政”现象，是造成房价居高不下的主要原因。统计结果显示，在项目的总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)，所占比例为49.42%。

　　全国工商联房地产商会的报告还显示，在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%。

　　土地成本不能一概而论

　　在谈起全国工商联房地产商会数据时，华远集团总裁任志强(任志强博客)说，全国工商联在两会上的报告，揭示了我国房地产开发费用的构成，揭示了房价上涨的重要因素。SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹(潘石屹博客)说：“根据我们在一线开发房地产的经验，这些数据都是真实可靠的。”土地成本在房屋成本中，所占的比例最近几年确实非常高，更是在2007年达到了极点。

　　昨日，克而瑞(中国)首席研究员陈啸天在接受《每日经济新闻》采访时说，不能以一个绝对的数值，去衡量土地所占总支出成本的比例。

　　陈啸天说，支出成本中，除了有楼面地价外，还会有施工成本、贷款成本，以及品牌议价空间。可以说，不同的土地、不同的开发商、不同的拿地时间点，都会左右土地在支出成本中占据不同的比例。潘石屹同时也指出，土地成本在项目总成本中所占的比重中并不是固定不变的，一般的趋势是：越是大型城市，越在繁华地段，这种比重越高。

　　任志强：政府分得7成房价份额

　　全国工商联房地产商会的数据还显示，从单个城市来分析，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份额为42.42%，企业剩余部分只有11.87%。

　　关于税费，全国工商联房地产商会在报告中说，以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳20多种收费。

　　任志强表示，房价构成中，并没有核算政府收取的各种税费，如规费、证费、市政基础设施费等。同时，也未计算上下游产业中的税费，这些也是政府的所得，如施工单位上缴的各种税费、建筑材料生产与购买环节的税费、设备生产与交易中的税费等等。

　　“若将上述因素都考虑在内，政府从房价中分得的份额，要远远超过70%的比重，”任志强说，而除住房之外的任何商品，都不可能为政府提供如此大比重的收益。